بهاران جدیدترین مطالب و اطلاعات وبسایتها و وبلاگهای فارسی

دفتر وکالت دادگران 88991791 - 88991790

آخرین پست های وبلاگ دفتر وکالت دادگران 88991791 - 88991790 به صورت خودکار از بلاگ دفتر وکالت دادگران 88991791 - 88991790 دریافت شده و با درج لینک مستقیم منبع آن در سایت مرجع نمایش داده شده است. در صورتیکه محتوای پست های نمایش داده شده نا مناسب و شایسته تذکر میباشد، بر روی لینک درخواست حذف کلیک نمائید تا از دسترس عموم خارج گردد.



تفاوت مالکیت منافع و حق انتفاع؛ سایت و مشاوره حقوقی 8801924

درخواست حذف اطلاعات

بین مالکیت و منافع و حق انتفاع شباهت زیادی وجود دارد. ولی از نظر ماهوی و عملی نباید آن دو را ی ان شمرد. در مالکیت منافع، لحظه ها و ذره های منفعت در ملک صاحب آن به وجود می آید ولی در حق انتفاع، منفعت به مالک عین تعلق دارد و در ملک او هم به وجود می آید و صاحب حق فقط می تواند از آن متنفع شود.


برای مثال در اجاره؛ مستاجر در اثر عقد، مالک منافع عین مستاجره می شود و بر طبق قاعده می تواند آن را به دیگری منتقل کند. ولی در حق سکنی، صاحب حق مالک منافع نیست تا حق تصرف در آن را داشته باشد و به همین جهت اجاره ملکی که موضوع حق انتفاع قرار گرفته است از طرف صاحب حق نیز درست نیست، مگر این که مقصود از اجاره، واگذاری اصل حق باشد. به بیان دیگر مالکیت منفعت حقی است کامل که امتیازهای مالکیت را دارد در حالی که حق انتفاع به آن حد کمال نرسیده و صاحب آن تنها از حق استعمال و انتفاع بهره مند است.

فرض کنیم باغی برای مدت دو سال به اجاره داده شود؛ در این مدت مستاجر مالک منافع باغ است و تمام ذره های میوه در ملک او به وجود می آید پس در روزی که مدت اجاره پایان می پذیرد آن چه از میوه ها بر سر درختان باقی است به او تعلق دارد و می تواند پس از مدت اجاره نیز آن ها را بچیند ولی اگر حق انتفاع از همین باغ به مدت دو سال به او واگذار شده بود، چون منتفع مالک منافع نمی شد، ذره های میوه نیز در ملک او به وجود نمی آمد و به صاحب اصلی باغ تعلق داشت جز این که او می توانست ظرف دو سال از آن ها بهره برداری کند . بنابراین در ا ین روز سال حق او نیز از بین می رفت و دیگر نمی توانست میوه هایی را که هنوز بر درخت باقی است بچیند


http://dadgaranlawfirm.com




منبع : http://dadgaranlawfirm.ParsiBlog.com/Posts/80/تفاوت مالکيت منافع و حق انتفاع؛ سايت وکيل و مشاوره حقوقي 8801924/




صلاحیت شهرداری در تغییر کاربری املاک محدوده قانونی شهر 88019243-

درخواست حذف اطلاعات

) آیا شهرداری می تواند در تملک اراضی و املاک دارای سند عادی و حکم تنفیذ قطعی یا دارای طرح احداث یا تعریض خیابان با وجود کاربری مس ی اراضی و املاک طبق آ ین طرح تفصیلی، در ارزی و کارشناسی جهت تملک، کاربری آن را زراعی تلقی نماید؟


 
- ملاک تعیین کاربری جهت پرداخت قیمت اراضی در زمان تملک شهرداری مستندا به قانون نحوه تقویم ابنیه و املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری مصوب سال 1370، لحاظ نمودن نوع کاربری آن در زمان تملک است. بنابراین اگر در تاریخ تملک، کاربری ملک و اراضی طبق آ ین طرح تفصیلی به صورت مس ی باشد، موجبی جهت ارزی ملک و اراضی با کاربری سابق (که حسب فرض استعلام زراعی بوده) وجود ندراد؛ لذا مناط اعتبار، کاربری تاریخ تملک است.
 

2) آیا تغییر کاربری املاک واقع در محدوده قانونی شهر در صلاحیت شهرداری می باشد و آیا شهرداری می تواند در ازای تغییر کاربری املاک درصدی از زمین و یا وجهی از مالک تقاضا کند؟

 
3) در صورتیکه تغییر کاربری ملک در محدوده قانونی شهر به موجب آ ین طرح جامع و تفصیلی شهر صورت گیرد، آیا شهرداری می‌تواند به هنگام مراجعه مالک به شهرداری در ازای این نحو تغییر کاربری درصدی از زمین و یا وجهی را از مالک تقاضا نماید؟
 
- مستفاد از تبصره 1 ماده 101 اصلاحی قانون شهراری مصوب 1390، شهرداری هیچ گونه وظیفه و اختیاری در تغییر کاربری اراضی ندارد و به موجب ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب 1351، هرگونه تغییر کاربری بر عهده کمیسیون ماده 5 قانون مذکور است.

همچنین، حسب رای هیات عمومی دیوان عد اداری به شماره 4-1391/1/14 ، اقدام شهرداری برای دریافت وجه و یا قسمتی از اراضی مردم به نحو رایگان در قبال پیشنهاد تغییر کاربری اراضی به کمیسیون ماده 5 شهرسازی، مغایر با ماده 4 قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی ت مصوب 1380 می باشد؛ در نتیجه شهرداری که مرجع پیشنهاد دهنده تغییر کاربری به کمیسیون مزبور است، مجاز به دریافت وجه و یا درصدی از املاک به لحاظ تغییر کاربری نمی باشد.

http://dadgaranlawfirm.com



منبع : http://dadgaranlawfirm.ParsiBlog.com/Posts/79/صلاحيت شهرداري در تغيير کاربري املاک محدوده قانوني شهر 88019243-/




تقسیم ملک مشاع بدون سابقه ثبتی؛ ملک 88019244

درخواست حذف اطلاعات

در ملک مشاع حق هر شریک منتشر در تمام ملک است و همین موضوع باعث شده که هیچ شریکی بدون اذن سایر شرکا حق تصرف در ملک مشاع را نداشته باشد. بنابراین به نظر راهی برای فرار از دادن اجرت المثل ایام تصرف شریک غیر ماذون وجود ندارد.


در این رابطه یک رای م ی از سوی اداره حقوقی قوه قضاییه صادر شده که به روشنی گویای این مطالب است: "چون حسب مواد 581 و 582 قانون مدنی، هیچ یک از شرکا بدون اجازه سایر شرکا حق دخل و تصرف در مال مشترک را ندارند، بنابراین چنانچه یکی از شرکا بدون اجازه شریک دیگر در قسمتی از ملک مشاعی تصرف به عمل آورد، هریک از شرکا حق دارد درخواست خلع ید ایشان را بنماید. در صورت خلع ید از متصرف، تحویل ملک به هریک از شرکا موکول به موافقت یا اذن تمامی‌ شرکا می‌باشد... ."


لذا در صورتی که شرکا تمایل ندارند دستور فروش بخواهند و ملک را بفروشند، باید در تقسیم تراضی داشته باشند، در غیر این صورت در املاک دارای سابقه ثبتی درخواست افراز زمین از سهم مشاع از اداره ثبت و در صورت صدور گواهی عدم افراز، درخواست دستور فروش از دادگاه؛ و در صورت عدم سابقه ثبتی، دادخواست تقسیم و افراز از طریق دادگاه انجام می پذیرد.


http://dadgaranlawfirm.com




منبع : http://dadgaranlawfirm.ParsiBlog.com/Posts/78/تقسيم ملک مشاع بدون سابقه ثبتي؛ وکيل ملک 88019244/




تقسیم ملک مشاع بدون سابقه ثبتی؛ ملک 88019244

درخواست حذف اطلاعات

در ملک مشاع حق هر شریک منتشر در تمام ملک است و همین موضوع باعث شده که هیچ شریکی بدون اذن سایر شرکا حق تصرف در ملک مشاع را نداشته باشد. بنابراین به نظر راهی برای فرار از دادن اجرت المثل ایام تصرف شریک غیر ماذون وجود ندارد.


در این رابطه یک رای م ی از سوی اداره حقوقی قوه قضاییه صادر شده که به روشنی گویای این مطالب است: "چون حسب مواد 581 و 582 قانون مدنی، هیچ یک از شرکا بدون اجازه سایر شرکا حق دخل و تصرف در مال مشترک را ندارند، بنابراین چنانچه یکی از شرکا بدون اجازه شریک دیگر در قسمتی از ملک مشاعی تصرف به عمل آورد، هریک از شرکا حق دارد درخواست خلع ید ایشان را بنماید. در صورت خلع ید از متصرف، تحویل ملک به هریک از شرکا موکول به موافقت یا اذن تمامی‌ شرکا می‌باشد... ."


لذا در صورتی که شرکا تمایل ندارند دستور فروش بخواهند و ملک را بفروشند، باید در تقسیم تراضی داشته باشند، در غیر این صورت در املاک دارای سابقه ثبتی درخواست افراز زمین از سهم مشاع از اداره ثبت و در صورت صدور گواهی عدم افراز، درخواست دستور فروش از دادگاه؛ و در صورت عدم سابقه ثبتی، دادخواست تقسیم و افراز از طریق دادگاه انجام می پذیرد.


http://dadgaranlawfirm.com




منبع : http://dadgaranlawfirm.ParsiBlog.com/Posts/78/تقسيم ملک مشاع بدون سابقه ثبتي؛ وکيل ملک 88019244/




نکات مهم هنگام نوشتن چک؛ چک 88019244

درخواست حذف اطلاعات

رخی از نکات مهمی که هنگام نوشتن چک لازم است رعایت شود در ذیل آورد می شود که حتی اگر دسته چک هم ندارید لازم است آن ها را بخوانید. 

1- در هنگام نوشتن متن چک سعی کنید خودتان و با قلم خودتان متن چک را بنویسید؛ حتی اگر طرف مقابل شما مورد اعتماد شما باشد، هرگز اجازه ندهید دیگران متن چک را بنویسند.

2- در قسمت "مبلغ چک" هم تومان را بنویسید و هم ریال را، مثلا دومیلیون تومان برابر با بیست میلیون ریال.

3- در قسمت "در وجه" سعی کنید که وجه را به اسم شخص بنویسید و تا می توانید از نوشتن کلمه حامل خودداری کنید.

4- بعد از آن که اسم طرف را نوشتید، برای جلوگیری از سوء استفاده احتمالی بنویسید که چک "بابت" چه چیزی صادرشده است، مثلا "آقای علی محمدی بابت ید یک دستگاه ماشین".

5- در داخل شکل مستطیل که باید مبلغ به عدد نوشته شود سعی کنید از سمت چپ با کم ترین فاصله به حرف "ر" در کلمه "ریال" شروع به نوشتن کرده و پس از نوشتن مبلغ در جلوی آن تا انتهای مستطیل خط تیره کشیده شود.

6- پس از نوشتن عدد مورد نظر برای جلوگیری از زیاد نمودن رقم، چسب نواری روی مبلغ چسبانیده شود.

7- سعی کنیدمتن چک را با اعص آرام بنویسید و از شتاب زدگی و عجله در نوشتن خودداری کنید و تا آن جا که ممکن است بدون قلم خوردگی باشد.

8- چنانچه بدون قلم خوردگی چک را نوشتید و امضاء کردید، در بالای شکل مستطیل که رقم را نوشتید این کلمه را امضاء کنید؛ × بدون خط خوردگی× و دو طرف آن را با علامت ضربدر"×" ببندید و اگر چنانچه در هنگام نوشتن دچار قلم خوردگی شد ولو این که یک حرف یا یک عدد باشد پشت چک قید کنید که "مبلغ فلان و تاریخ فلان صحیح است و قلم خوردگی از اینجانب می باشد" این جمله را در پشت چک در گوشه ای قید کنید و امضاء نموده و سپس زیر آن را خط بکشید.

9- در انتخاب امضا برای چک سعی کنید از امضای ساده که قابل جعل باشد خودداری کنید و زیر امضا نام و نام خانوادگی را به همراه تاریخ با خط خود قید کنید.

10- پس از صدور چک، ته چک را نیز کامل کنید و تاریخ چک و مبلغ چک و این که چک را به چه ی دادید؛ حتما قید کنید.

11- از نمونه امضاء خود در قسمت ته چک و برگ چک خودداری کنید تا چنانچه مورد سرقت قرار گرفت جعل نمونه امضاء صورت نگیرد.

12- همیشه سعی کنید دسته چک را در جای امن قرار دهید و از قرار دادن آن در ماشین و یا کشوی میز کاری که فاقد قفل است و یا جیب پیراهن خودداری کنید.

13- چنانچه دسته چک یا یک برگ از اوراق چک مفقود یا مورد سرقت قرار گرفت در اسرع وقت به بانگ اطلاع دهید و طبق ماده 14 قانون چک ظرف مدت یک هفته به دادسرا مراجعه نموده و ضمن طرح شکایت دستور قضایی را به بانک تحویل دهید. چنانچه دستور قضایی انجام نشود بانک مسوولیتی نخواهد داشت و می تواند وجه چک را پرداخت نموده و یا چک را برگشت بزند.

14- اگر در متن چک جعل و دستکاری صورت گیرد و یا مورد کلاهبرداری قرار گیرد و یا اختلاف حساب وجود داشته باشد مطابق دستور بند 13 عمل کنید.

15- چنانچه معامله و یا قراردادی با چک صورت گرفت شماره چک و مبلغ چک و تاریخ آن حتما در متن قرارداد قید شود.

16- از ضمانت با چک نسبت به افرادی که نمی شناسید یا احتمال عدم پرداخت او را می دهید خودداری کنید.

17- باتوجه به مشکلات و تراکم کار در بانک و برای جلوگیری از برگشت خوردن چک سعی کنید مبلغ چک را یک روز قبل از موعد آن در بانک تامین نمایید.

18- چنانچه در تامین وجه چک در موعد مقرر دچار مشکلی شدید، حتما با دارنده چک هماهنگی کنید و به او اطلاع دهید و از او درخواست مهلت نمایید تا با برگشت خوردن چک و بد حس مواجه نشوید.

19- ی که چک بلامحل صادر کند علاوه بر این که دادگاه او را به مبلغ چک محکوم می کند به مجازات حبس و جزای نقدی محکوم خواهد شد؛ پس با دست خود خودمان را گرفتار نکنیم.

20- چنانچه چکی را بابت ضمانت یا تخلیه ملکی به طرف مقابل دادید حتما از او رسید اخذ کنید.

21- اول متن چک را بنویسید و بعد امضا کنید و از امضا چک بدون مبلغ و تاریخ جدا خودداری کنید


http://dadgaranlawfirm.com




منبع : http://dadgaranlawfirm.ParsiBlog.com/Posts/77/نکات مهم هنگام نوشتن چک؛ وکيل چک 88019244/




چه محکومیت هایی موجب سوء پیشینه می گردند؛ کیفری 88019243-88

درخواست حذف اطلاعات

محکومیت قطعی کیفری در جرایم عمدی به شرح ذیل، محکوم علیه را از حقوق اجتماعی محروم می نماید و پس از انقضا مدت تعیین شده و اجرای حکم رفع اثر می گردد:


1 ـ محکومان به قطع عضو در جرایم مشمول حد، پنج سال پس از اجرای حکم.


2 ـ محکومان به شلاق در جرایم مشمول حد، یک سال پس از اجرای حکم.


3 ـ محکومان به حبس تعزیری بیش از سه سال، دو سال پس از اجرای حکم.

تبصره 1 ـ حقوق اجتماعی عبارت است از حقوقی که قانونگذاری برای اتباع کشور ایران و سایر افراد مقیم در قلمرو حاکمیت آن منظور نموده و سلب آن به موجب قانون یا حکم دادگاه صالح می باشد از قبیل:


الف ـ حق انتخاب شدن در مجالس شورای ی و خبرگان و عضویت در شورای نگهبان و انتخاب شدن ریاست جمهوری.


ب ـ عضویت در کلیه انجمن ها و شوراها و جمعیت هایی که اعضای آن به موجب قانون انتخاب می شوند.


ج ـ عضویت در هیات های منصفه و امنا.


د ـ اشتغال به مشاغل آموزشی و رو مه نگاری.


هـ ـ استخدام در وزارتخانه ها، سازمانهای تی، شرکت ها، موسسات وابسته به ت، شهرداری ها، موسسات به خدمات عمومی، ادارات مجلس شورای ی و شورای نگهبان و نهادهای انقل . 


و ـ وک دادگستری و تصدی دفاتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق و دفتر یاری.


ز ـ انتخاب شدن به سمت داوری و کارشناسی در مراجع رسمی.


ح ـ استفاده از نشان و مدال های تی و عناوین افتخاری.


آن چیزی که به عنوان سوءسابقه (سوء پیشینه) تاثیر گذار در اقدامات بعدی اشخاص است همانا محکومیت های موثر کیفری است که به موجب قانون صراحتا به آن اشاره شده است که عبارت است از:

الف - محکومیت به حد (مانند حد ، حد شرب خمر).


ب - محکومیت به قطع نقص عضو.


ج - محکومیت لازم الاجراء به مجازات حبس از یک سال به بالا در جرایم عمدی.


د - محکومیت قطعی به جزای نقدی به مبلغ بیست میلیون  ریال یا بالاتر در جرایم عمدی.


هـ - سابقه محکومیت لازم الاجرا دو بار یا بیشتر به علت جرم های عمدی مشابه با هر میزان مجازات.


جرم های سرقت، کلاهبرداری، ، ا، خیانت در امانت؛ جزء جرم های مشابه محسوب می شوند.


http://dadgaranlawfirm.com




منبع : http://dadgaranlawfirm.ParsiBlog.com/Posts/76/چه محکوميت هايي موجب سوء پيشينه مي گردند؛ وکيل کيفري 88019243-88/




نکاتی در مورد خیارات؛ در میدان فاطمی 88019244

درخواست حذف اطلاعات

خیار مجلس: در بیع مکاتبه ای، تلفنی، اینترنتی و معامله با خود خیار مجلس وجود ندارد.


خیار حیوان: از نظر قانون مدنی این خیار مختص مشتری است.


خیار شرط: خیار شرط در وقف، ضمان و نکاح راه ندارد؛ مبنای این خیار قرارداد است؛ تنها خیاری است که ثالث هم می تواند داشته باشد.


خیار رویت و تخلف وصف: اگروصف اساسی باشددیگرخیارایجادنمیشودوعقدباطل است


خیار غبن: ویژه ی عقودمعوض است


خیار عیب: تنهاخیاری است که ذی الخیار2تاحق دارد(فسخ یا ارش)


خیار تدلیس: تدلیس ازجانب ثالث سبب ایجادخیارنیست


خیار تاخیر ثمن: این خیاربا4شرط ماده 402محقق میشود


خیار تبعض صفقه: این خیاردرمواردقابل تجزیه قابل اجراست


خیار تخلف شرط: خیارتخلف ازشرط صفت وخیارتخلف درشرط نتیجه باعقدبوجودمی آی ی خیارتخلف ازشرط فعل بعدازعقدبوجود می آید


خیار تفلیس: یک عوض عین معین وعوض دیگرکلی باشد صاحب کلی قبل ازتسلیم مفلس شود عین معین موجودباشد.(صاحب عین معین خیاردارد)


خیار تعذر تسلیم: درموردکلی اول ا ام میکنیم واگرنشد خیارتعذرتسلیم اعمال میشود


http://dadgaranlawfirm.com




منبع : http://dadgaranlawfirm.ParsiBlog.com/Posts/75/نکاتي در مورد خيارات؛ وکيل در ميدان فاطمي 88019244/




تاجر کیست و معاملات تجاری کدام است؛ دعاوی تجاری 8801923-880

درخواست حذف اطلاعات

- تاجر ی است که شغل معمولی خود را معاملات تجارتی قرار بدهد.

- معاملات غیر منقول به هیچ وجه تجارتی محسوب نمی‌شود.

- کلیه معاملات تجار تجارتی محسوب است مگر این که ثابت شود معامله مربوط به امور تجارتی نیست.


معاملات تجارتی از قرار ذیل است:

1- ید یا تحصیل هر نوع مال منقول به قصد فروش یا اجاره اعم از این که تصرفاتی در آن شده یا نشده باشد.

2- تصدی به حمل و نقل از راه خشکی یا آب یا هوا به هر نحوی که باشد.

3- هر قسم عملیات دلالی یا حق‌العمل کاری (کمیسیون) و یا عاملی و همچنین تصدی به هر نوع تاسیساتی که برای انجام بعضی امور ایجاد می‌شود از قبیل تسهیل معاملات ملکی یا پیدا خدمه یا تهیه و رساندن م ومات و غیره.

4- تاسیس و به کار انداختن هر قسم کارخانه مشروط بر این که برای رفع حوایج شخصی نباشد.

5- تصدی به عملیات حراجی.

6- تصدی به هر قسم نمایشگاه‌های عمومی.


7- هر قسم عملیات صرافی و بانکی.

8- معاملات برواتی اعم از این که بین تاجر یا غیر تاجر باشد.

9- عملیات بیمه بحری و غیر بحری.

10- کشتی‌سازی و ید و فروش کشتی و کشتیرانی داخلی یا خارجی و معاملات راجعه به آن.


معاملات ذیل به اعتبار تاجر بودن متعاملین یا یکی از آنها تجارتی محسوب می‌شود:

1- کلیه معاملات بین تجار و به و صرافان و بانک.

2- کلیه معاملاتی که تاجر یا غیر تاجر برای حوایج تجارتی خود می‌نماید.

3- کلیه معاملاتی که اجزاء یا خدمه یا شاگرد تاجر برای امور تجارتی ارباب خود می‌نماید.

4- کلیه معاملات شرکت‌های تجارتی


http://dadgaranlawfirm.com




منبع : http://dadgaranlawfirm.ParsiBlog.com/Posts/74/تاجر کيست و معاملات تجاري کدام است؛ وکيل دعاوي تجاري 8801923-880/




قرض الحسنه، مضاربه و مشارکت مدنی؛ دادگستری 88019244

درخواست حذف اطلاعات

قرض الحسنه:


قراردادی است که در آن یکی از طرفین قرارداد مقدار معینی از مال خود را در زمان حال به دیگری واگذار می‌کند. در مقابل، قرض گیرنده، متعهد می‌شود که عین مال یا قیمت آن را در زمان معین باز پس دهد. یک طرف قرارداد می‌تواند بانک و طرف دیگر مشتری بانک باشد.

مضاربه:


قراردادی است که به موجب آن بانک سرمایه را تأمین می‌کند و طرف دیگر با آن به تجارت می‌پردازد و در نهایت سود حاصل از سرمایه بین بانک و طرف دیگر تقسیم می‌شود.

مشارکت مدنی:


قراردادی بازرگانی است که به موجب آن دو یا چند شخص حقیقی یا حقوقی از جمله بانک، سرمایه نقدی یا خود را به شکل مشاع و به منظور ایجاد سود در هم می‌آمیزند


http://dadgaranlawfirm.com




منبع : http://dadgaranlawfirm.ParsiBlog.com/Posts/73/قرض الحسنه، مضاربه و مشارکت مدني؛ وکيل دادگستري 88019244/




نحوه تصرف شهرداری در اموال اختصاصی؛ مشاوره با 88019244

درخواست حذف اطلاعات

اموال یا املاک شهرداری‌ها اگر مختص به خود شخص حقوقى شهردارى باشند جزء اموال و املاک اختصاصى شهردارى و شهرداری مالک آن ها به حساب می آید و به حکم ماده 30 قانون مدنى می تواند در آن ها تصرفات مادى و حقوقى به عمل آورد.

لازم به ذکر است که شهردارى در این اموال و املاک مانند اشخاص خصوصى آزادى عمل ندارد و ناگزیر به رعایت تشریفات قانونى خاصى است. ساختمان و تجهیزات ادارى و خودروهاى شهردارى از این قبیل اموال و املاک هستند. حتى اراضى و املاکی که از طرق مختلف به شهردارى تملیک شده‌اند نیز جزء اموال و املاک اختصاصى شهردارى به حساب می آیند و شهردارى صرفا با ب اجازه از شوراى شهر و با رعایت آیین‌نامه مالى شهرداری ها و شهرداری تهران با رعایت آیین نامه معاملات خاص می تواند، به استثناى آن دسته از اراضى که قانون صراحتا موارد استفاده از آن ها را در راستاى رفع نیازهاى عمومى تعیین کرده است، حسب مورد به تصرفات حقوقى در آن ها بپردازد.


http://dadgaranlawfirm.com




منبع : http://dadgaranlawfirm.ParsiBlog.com/Posts/72/نحوه تصرف شهرداري در اموال اختصاصي؛ مشاوره با وکيل 88019244/




نحوه تصرف شهرداری در اموال اختصاصی؛ مشاوره با 88019244

درخواست حذف اطلاعات

اموال یا املاک شهرداری‌ها اگر مختص به خود شخص حقوقى شهردارى باشند جزء اموال و املاک اختصاصى شهردارى و شهرداری مالک آن ها به حساب می آید و به حکم ماده 30 قانون مدنى می تواند در آن ها تصرفات مادى و حقوقى به عمل آورد.

لازم به ذکر است که شهردارى در این اموال و املاک مانند اشخاص خصوصى آزادى عمل ندارد و ناگزیر به رعایت تشریفات قانونى خاصى است. ساختمان و تجهیزات ادارى و خودروهاى شهردارى از این قبیل اموال و املاک هستند. حتى اراضى و املاکی که از طرق مختلف به شهردارى تملیک شده‌اند نیز جزء اموال و املاک اختصاصى شهردارى به حساب می آیند و شهردارى صرفا با ب اجازه از شوراى شهر و با رعایت آیین‌نامه مالى شهرداری ها و شهرداری تهران با رعایت آیین نامه معاملات خاص می تواند، به استثناى آن دسته از اراضى که قانون صراحتا موارد استفاده از آن ها را در راستاى رفع نیازهاى عمومى تعیین کرده است، حسب مورد به تصرفات حقوقى در آن ها بپردازد.


http://dadgaranlawfirm.com




منبع : http://dadgaranlawfirm.ParsiBlog.com/Posts/72/نحوه تصرف شهرداري در اموال اختصاصي؛ مشاوره با وکيل 88019244/




نحوه تصرف شهرداری در اموال اختصاصی؛ مشاوره با 88019244

درخواست حذف اطلاعات

اموال یا املاک شهرداری‌ها اگر مختص به خود شخص حقوقى شهردارى باشند جزء اموال و املاک اختصاصى شهردارى و شهرداری مالک آن ها به حساب می آید و به حکم ماده 30 قانون مدنى می تواند در آن ها تصرفات مادى و حقوقى به عمل آورد.

لازم به ذکر است که شهردارى در این اموال و املاک مانند اشخاص خصوصى آزادى عمل ندارد و ناگزیر به رعایت تشریفات قانونى خاصى است. ساختمان و تجهیزات ادارى و خودروهاى شهردارى از این قبیل اموال و املاک هستند. حتى اراضى و املاکی که از طرق مختلف به شهردارى تملیک شده‌اند نیز جزء اموال و املاک اختصاصى شهردارى به حساب می آیند و شهردارى صرفا با ب اجازه از شوراى شهر و با رعایت آیین‌نامه مالى شهرداری ها و شهرداری تهران با رعایت آیین نامه معاملات خاص می تواند، به استثناى آن دسته از اراضى که قانون صراحتا موارد استفاده از آن ها را در راستاى رفع نیازهاى عمومى تعیین کرده است، حسب مورد به تصرفات حقوقى در آن ها بپردازد.


http://dadgaranlawfirm.com




منبع : http://dadgaranlawfirm.ParsiBlog.com/Posts/72/نحوه تصرف شهرداري در اموال اختصاصي؛ مشاوره با وکيل 88019244/




چک هایی که قابل شکایت کیفری نیستند؛ مشاوره با 88019243-8801

درخواست حذف اطلاعات

چک هایی که قابل شکایت کیفری نیستند عبارتند از:


- چک دارای سر رسید یا به عبارت دیگر وعده دار.


- چک بدون تاریخ یعنی چک تاریخ سفید.


- چک سفید امضاء


- چکی که در آن یا به صورت توافق جداگانه ای، مشروط باشد.


- چک بابت تضمین


- چکی که بابت معاملات نامشروع مثل بهره ربوی صادر شده است. 


در شکایت چک بلامحل در هر زمانی که صادر کننده چک، وجه چک و خسارات را بپردازد، رسیدگی کیفری متوقف می شود و در صورت صدور حکم نیز حکم اجرا نمی شود و اگر در حال اجرا باشد اجرا متوقف می شود. شکایت کیفری چک بلا محل فقط علیه صادر کننده چک قابل تصور است نه ضامن و ظهرنویس.


اگر چک به نمایندگی صادر شود مسوولیت کیفری بر عهده شخص است مگر آن که ثابت کند عدم پرداخت ناشی از فعل اصیل یا بعدی او بوده است که در این صورت ایشان مسوول هستند.


http://dadgaranlawfirm.com




منبع : http://dadgaranlawfirm.ParsiBlog.com/Posts/71/چک هايي که قابل شکايت کيفري نيستند؛ مشاوره با وکيل 88019243-8801/




نکاتی که هنگام عقد قرارداد با طرف معامله لازم است رعایت شود

درخواست حذف اطلاعات

نکاتی که هنگام عقد قرارداد با طرف معامله لازم است رعایت شود، از این قرارند:

1- سند وک نامه: وجود سند رسم? وک نامه برا? تنظ?م وک ? اسناد رسم?.

2- اعتبار فعل? وک نامه: آ?ا وک نامه ارایه شده در حال حاضر هم اعتبار دارد؟ وک نامه وقت? در ح?ن قرارداد اعتبار دارد که:

او?‌ وک?ل عزل نشده باشد. البته به ب?‌عزل بودن وک?ل اعتماد نکن?د چون ممکن است حت? وک نامه ب?‌عزل هم با توافق وک?ل و موکل، اقاله شده باشد و شما آگاه? از آن ندار?د. بنابرا?ن به دفترخانه تنظ?م کننده وک نامه برو?د و اعتبار وک نامه را چک کن?د.

ثان?ا موکل با?د زنده باشد. در ا?ن جهت به سن موکل در وک نامه و قدمت وک نامه با?د توجه شود تا زنده بودن موکل مورد ترد?د نباشد.

ثالثا موضوع وک توسط خود موکل قب?‌ انجام نشده باشد. البته تحق?ق در ا?ن دو مورد آ مشکل است ول? حداقل از وک?ل امضا بگ?ر?د که تا??د کند موکلش قب?‌ مورد وک را انجام نداده و هم تا??د کند که موکلش زنده است تا اگر بعدا خ?‌ف درآمد پا? خود وک?ل هم گ?ر باشد!

رابعا مدت وک نامه منقض? نشده باشد.

3- نفوذ اقدام وک?ل: گاه? وک نامه صح?ح و معتبر است ول? اقدام وک?ل به تنها?? نافذ و موثر ن?ست که در دو ح با?د بررس? شود:

او?‌ آ?ا وک نامه ب?‌عزل وک?ل، ب?‌ضم ن?ز هست ?ا نه؟ به ا?ن معن? که موکل، ام?ن ?ا وک?ل د?گر? را ضم?مه و پ?وست به وک?ل نکرده باشد.

ثان?ا اگر وک?ل دو نفر است، با?د در وک نامه ذکر شود که هر وک?ل به تنها?? و منفردا م? تواند قرارداد را امضا کند.

4- اخت?ارات وک نامه: حدود اخت?ارات وک?ل را دق?قا چک کن?د. مث?‌ آ?ا وک?ل در انعقاد معامله م? تواند آن معامله را فسخ هم کند ?ا ثمن را وصول کند.


http://dadgaranlawfirm.com




منبع : http://dadgaranlawfirm.ParsiBlog.com/Posts/70/نکاتي که هنگام عقد قرارداد با وکيل طرف معامله لازم است رعايت شود/




آیا می توانید مالی را که به رایگان به دیگری واگذار کرده اید به م

درخواست حذف اطلاعات

آیا می دانستید پس از آن که مالی را طی یک قرارداد رسمی و به صورت رایگان به شخص دیگری واگذار نمودید، می توانید مجددا آن را به مالکیت خود بازگردانید؟

مطابق قانون مدنی وقتی یک نفر مالی را مجانا به دیگری تملیک می کند، اصطلاحا گفته می شود که مال مذکور "هبه" گردیده است.


لازم است بدانیم هبه هرچند به صورت رسمی و قراردادی هم که انجام شود قابل رجوع است. بنابراین چنانچه مالی را هبه نموده باشید، هرگاه که بخواهید می توانید مجددا مال را به تملیک خود در آورید. البته مشروط به این که مال مذکور را به والدین و یا اولاد خود هبه ننموده باشید، در برابر هبه مال یا کاری برای شما انجام نشده باشد، و آ این که مالی که هبه کرده اید، به فرد دیگری منتقل نشده باشد.


"هبه" در لغت به معنای بخشش است و هبه کننده را "واهب" و هبه گیرنده را "متهب" می نامند.


"رجوع" در هبه ماهیت "فسخ" دارد و آثار فسخ عقد بر آن مترتب می شود.


و آ ین نکته این که هبه در زمره عقود تشریفاتی بوده و "قبول و قبض" در آن شرط صحت عقد محسوب می گردد.


http://dadgaranlawfirm.com




منبع : http://dadgaranlawfirm.ParsiBlog.com/Posts/69/آيا مي توانيد مالي را که به رايگان به ديگري واگذار کرده ايد به م/




ضمانت اجرای عدم واخواست سفته؛ سفته 88019244

درخواست حذف اطلاعات

ضمانت اجرای عدم واخواست سفته


چنانچه دارنده سفته در موعد قانونی نسبت به واخواست سفته اقدام نکند موجب سلب دو اثر از آن می‏ شود:


1- مسوولیت تضامنی ظهرنویسان زایل می‏ شود.


2- عدم امکان صدور قرار تامین خواسته بدون تودیع خسارت احتمالی طرف، لذا سند تجاری بدون واخواست‏نامه به صورت یک سند عادی اقرار به دین در می آید که مطابق مواد 230 و 307 قانون تجارت به عنوان یک سند عادی قابل مطالبه است. مع ذلک در صورتی که ضامن با متعهد مسوولیت تضامنی داشته باشد، چون در خصوص متعهد اعتراض عدم تادیه ضرورتی ندارد، ضامن نیز به تبع متعهد، با او مسوولیت تضامنی خواهد داشت


http://dadgaranlawfirm.com




منبع : http://dadgaranlawfirm.ParsiBlog.com/Posts/68/ضمانت اجراي عدم واخواست سفته؛ وکيل سفته 88019244/




نحوه مطالبه سفته؛ تجاری 88019244

درخواست حذف اطلاعات

یک دعاوی تجاری بیان داشت اگر طلبی در قالب سفته باشد، در مقایسه با طلبی که در یک سند عادی منع شده دارای امتیازات بیشتری است و شخص می‌تواند برای وصول وجه سفته به دادگاه عمومی حقوقی مراجعه و با تقدیم دادخواست به این دادگاه، وجه خود را از این طریق مطالبه کند.

این پایه یک دادگستری اظهار کرد: بر اساس ماده 307 قانون تجارت، فته طلب یا سفته، سندی است که به موجب آن امضاکننده تعهد میکند مبلغی در موعد معین یا عندالمطالبه در وجه حامل یا شخص معین یا به حواله‌کرد آن شخص کارسازی کند.


وی افزود: در تعریفی ساده‌تر باید گفت که سفته‌ نوشته‌ای است که به موجب آن، شخص تعهد به پرداخت مبلغی مشخص در تاریخی معین در حساب دیگری می‌کند.


این سفته در خصوص کاربردهای سفته بیان کرد: اگر ی به دیگری بد ار باشد، می‌تواند در یک نوشته معمولی نیز تعهد خود را ذکر کرده و به طلبکار بدهد. اما به دلیل این که سفته یک سند تجاری محسوب می شود و در قانون نیز برای اسناد تجاری، امتیازاتی در مقایسه با اسناد عادی در نظر گرفته شده است، بیشتر افراد ترجیح می‌‌دهند سندی که به این منظور دریافت می‌کنند، در قالب سفته باشد.


وی با تاکید بر این که سفته همانند یک برگه معمولی اما با امتیازات بیشتر است، ادامه داد: بر این اساس، بد ار با دادن سفته به طلبکار تعهد می‌کند که بدهی خود را در تاریخی معین بپردازد و اگر به تعهد خود عمل نکرد، طلبکار می‌تواند به دادگاه مراجعه کرده و با امتیازات پیش‌بینی شده در قانون، در مقام وصول طلب خود برآید. به گفته این چک و سفته، ارایه سفته همانند این است که فردی که پولی را قرض گرفته، بر روی یک برگه، این موضوع و زمان پرداخت را مشخص کرده است اما شکل و فرم تعهد از طریق سفته، متفاوت است و امتیازات بیشتری به دارنده آن می‌دهد.

این پایه یک دادگستری اضافه کرد: بر اساس ماده 108 قانون آیین دادرسی مدنی، خواهان می‌تواند قبل از تقدیم دادخواست یا ضمن دادخواست راجع به اصل دعوا یا در جریان دادرسی تا وقتی که حکم قطعی صادر نشده است، در موارد زیر از دادگاه درخواست تامین خواسته کند و دادگاه مکلف به قبول آن است. در مواردی که دعوا مستند به سند رسمی باشد؛ خواسته در معرض تضییع یا تفریط باشد؛ در مواردی از قبیل اوراق تجاری واخواست شده که به موجب قانون، دادگاه مکلف به قبول درخواست تامین باشد و خواهان، خساراتی را که ممکن است به طرف مقابل وارد آید نقدا به صندوق دادگستری بپردازد. در تبصره این ماده نیز آمده است که تعیین میزان خسارت احتمالی، با در نظر گرفتن میزان خواسته به نظر دادگاهی است که درخواست تامین را می‌پذیرد. صدور قرار تامین موکول به ایداع خسارت خواهد بود.


بر این اساس، اگر فرد به دادگاه مراجعه کرده و تقاضای صدور قرار تامین خواسته را داشته باشد، طبق ماده 108 ممکن است مورد مشمول بند «د» (خواهان، خساراتی را که ممکن است به طرف مقابل وارد آید نقدا به صندوق دادگستری بپردازد) بوده و لازم باشد که خسارات احتمالی تودیع شود.


این موضوع در حالی است که اگر طلب در قالب سفته باشد، بر اساس مواد 219 و 309 قانون تجارت، دیگر نیازی به تودیع خسارات احتمالی نبوده و دادگاه مکلف است قرار تامین خواسته صادر کند.

مسوولیت تضامنی صادرکننده و ظهرنویسان سفته: این دادگستری بیان داشت اگر طلب در قالب سفته باشد، بر اساس ماده 249 قانون تجارت، انی که مسوول پرداخت هستند، می‌توانند فراتر از صادرکننده باشند، ممکن است سفته با نقل و انتقال مواجه باشد که بر اساس این ماده از قانون تجارت، ظهرنویس یا ظهرنویسان نیز علاوه بر صادرکننده، به صورت تضامنی مسوول هستند.


این چک و سفته در تعریف مسوولیت تضامنی اظهار کرد: در مسوولیت تضامنی، شخص دارنده سفته می‌تواند به هر یک از ظهرنویسان برای دریافت کل مبلغ مندرج در سفته مراجعه کند و آن ها نیز هر یک مسوول پرداخت تمام مبلغ هستند.


وی در ادامه به اصطلاح سفته بدون نام نیز اشاره و بیان کرد: سفته بدون نام همان سفته در وجه حامل است. به این معنا که صادرکننده تعهد می‌کند مبلغی را در وجه حامل یا آورنده سفته بپردازد. در سفته بدون نام یا در وجه حامل، نیازی نیست که حتما نام شخص مورد نظر قید شود و ذکر عنوان در وجه حامل یا آورنده، کفایت می‌کند. از این لحاظ، سفته با چک شباهت دارد. این در حالی است که چنین ویژگی در خصوص سند تجاری برات وجود ندارد.


پایه یک دادگستری در خصوص راه‌های وصول وجه سفته خاطرنشان کرد: به این منظور شخص می‌تواند به دادگاه عمومی حقوقی مراجعه و دادخواست تقدیم این دادگاه و از این طریق، وجه خود را دریافت کند.


http://dadgaranlawfirm.com




منبع : http://dadgaranlawfirm.ParsiBlog.com/Posts/67/نحوه مطالبه سفته؛ وکيل تجاري 88019244/




قرار منع تعقیب و موقوفی تعقیب؛ سایت دادگستری 88019243-88019

درخواست حذف اطلاعات

قرار منع تعقیب عبارت است از این که بازپرس یا دادیار با بررسی جمیع دلایل و قراین موجود در پرونده و پس از اعلام ختم رسیدگی، به این نتیجه می‌رسد که عمل منتسب به متهم جرم نیست یا این که عمل انتس جرم است اما دلیل کافی برای توجه اتهام به متهم در پرونده وجود ندارد.


قرار موقوفی تعقیب، قراری برخلاف قرار منع تعقیب و جلب به دادرسی است که پس از ختم تحقیقات و رسیدگی صادر می‌شوند و در تمام مراحل دادرسی قابلیت صدور دارد و در واقع به طور شکلی صادر می‌شود؛ بدین معنا که ادامه تعقیب کیفری به دلیل حدوث عواملی متوقف می‌شود، فارغ از این که دلایل اتمام متوجه متهم است یا خیر.


قانونگذار موارد صدور قرار موقوفی تعقیب را در ماده 13 قانون آیین دادرسی کیفری اعلام کرده که عبارت است از فوت متهم یا محکوم‌علیه، گذشت شاکی یا مدعی خصوصی در جرایم قابل گذشت، شمول عفو، فسخ مجازات قانونی، شمول مرور زمان، توبه متهم و اعتبار امر مختوم.


http://www.dadgaranlawfirm.com




منبع : http://dadgaranlawfirm.ParsiBlog.com/Posts/66/قرار منع تعقيب و موقوفي تعقيب؛ سايت وکيل دادگستري 88019243-88019/




استثنائات اصل عدم قابلیت استناد به ایرادات در مقابل سند تجاری 88

درخواست حذف اطلاعات

یکی از اصول حاکم بر اسناد تجاری، اصل غیر قابل استناد بودن ایرادات در مقابل سند تجاری می ­باشد طبق این اصل، اسناد تجاری به خودی خود معرف طلب صاحب آن می‏ باشند و روابط حقوقی که ممکن است بین امضاکنندگان و ظهرنویسان موجود باشد و ادعاهایی که هر یک از آن ها بر دیگری درباره معامله ه‏ایی که به صدور سند تجاری منجر شده است، در حقوق صاحب سند تجاری، تاثیری ندارد و سند تجاری گردش کرده و از طرف دارنده اصلی به دیگری منتقل شده و یک سند مستقل از رابطه حقوقی اصلی است.


بر اصل مزبور، استثنائاتی وارد است که عبارتند از:


الف) شرایط شکلی سند:
اگر سند شرایط تعیین‏ شده از سوی قانون را دارا نباشد، هر ی می‏ تواند ایراد بگیرد و بگوید این نوشته برات یا چک نیست؛ بنابراین اسناد تجاری باید­ واجد شرایط شکلی و صوری مقرر در قانون تجارت باشد.
شرایطی که به شکل و ظاهر سند مربوط می‏ شود و عدم رعایت این شرایط، سند را از تجاری بودن و امتیازات خاص آن، از جمله مسوولیت تضامنی امضاکنندگان، اصل استقلال امضاها و عدم توجه به ایرادات خارج می‏ سازد؛ مثلا چنانچه در برات نام محال‏ علیه (برات گیر) ذکر نشده باشد، با توجه به مواد 223 و 226 قانون تجارت، مقررات مربوط به بروات تجاری در مورد آن جاری نخواهد شد؛ در این صورت، هر امضاکننده‏ ای می‏ تواند در مقابل دارنده با حسن نیت یا حتی بدون حسن نیت ایراد کند یا اگر در انتقال سند، مقررات ظهرنویسی رعایت نگردد، مسوولیتی متوجه ظهرنویس نخواهد بود؛ زیرا استفاده از تضمینات قانونی و امتیازات مربوط از سوی ذی‏نفع، موکول به تنظیم و انتقال صحیح این اسناد است.


ب) جعل:
در صورتی که امضای مندرج در سند تجاری جعل شده باشد، امضاکننده سند تجاری، می‏ تواند ادعا کند که امضای منتسب به او جعل شده و او این سند را امضا نکرده است و از پرداخت وجه سند خودداری کند. 

ج) حجر و عدم اهلیت امضاء کننده اسناد تجاری


د) تهاتر دین ناشی از سند:
چهارمین ایراد، ایراد به تهاتر دین ناشی از سند است. عقل سلیم حکم می‏ کند که در روابط شخصی میان بد ار برات و دارنده آن، اصل عدم توجه ایرادات کنار گذاشته شود.


ه) سوء نیت دارنده سند تجاری:
اصل عدم توجه به ایرادات و سایر حمایت های قانونی، زمانی اعمال می ‏شود که دارنده سند، دارای حسن نیت باشد. دارنده‏ ای دارای حسن نیت است که حین انتقال سند، به او از چگونگی روابط شخصی میان متعهدین آن که به اعتبار سند و مالکیت آن لطمه وارد می ‏سازد، آگاهی نداشته باشد. بنابراین، در صورت آگاهی از عدم وجود رابطه حقوقی واقعی میان امضاکنندگان؛ مانند موردی که امضای شخصی به عنوان صادرکننده برات جعل شده و برات گیر نیز اعلام قبولی کرده باشد، دارنده نمی‏ تواند از براتگیر مطالبه وجه کند؛ زیرا احراز سوء نیت وی مبنی بر «دارا شدن غیر عادلانه» و به زیان برات گیر، روشن است و برات گیر می‏ تواند علیه او طرح ایراد کند


http://dadgaranlawfirm.com




منبع : http://dadgaranlawfirm.ParsiBlog.com/Posts/65/استثنائات اصل عدم قابليت استناد به ايرادات در مقابل سند تجاري 88/




مشکلات انجام معاملات در آژانس املاک؛ ملکی 88019244

درخواست حذف اطلاعات

مشاوران آژانس املاک فقط در مرحله مذاکرات اولیه طرفین برای معامله و تنظیم قرارداد، از سند مالکیت برای تکمیل قرارداد چاپی استفاده می‌کنند و سپس سند مالکیت را به فروشنده بر می‌گردانند. حال ممکن است فروشنده مذکور بدون علم و اطلاع، در آژانس املاک دیگری حاضر شده و ملک خود را به شخص دیگری منتقل کند و این عمل را حتی چند بار نیز تکرار کند.


در این صورت یداران با فروشنده‌ای مواجه می‌شوند که با انجام معاملات معارض، مشکلات متعددی را برای یداران ایجاد می‌کند. برای رفع این مشکل کافی است سند مالکیت در اختیار اولین آژانس املاک قرار گیرد تا از بروز معاملات معارض توسط فروشنده متقلب و کلاهبردار جلوگیری شود.


مساله دیگر در این مورد آن است که آیا بیع‌نامه تنظیمی در آژانس املاک در مقابل سند رسمی مالکیت فروشنده قابلیت استناد دارد یا خیر؟ به عبارت دیگر آیا بر اساس بیع‌نامه عادی می‌توانیم ا ام فروشنده را به تنظیم سند رسمی از مراجع قضایی بخواهیم.

در پاسخ به این پرسش باید گفت که اصولا قراردادهای خصوصی که بین اشخاص منعقد می‌شود، تا زمانی که مورد مخالفت و منع قانونگذار قرار نگیرند، بین آنان معتبر و لازم‌الاجرا است و در این بحث فرقی بین قرارداد خصوصی در قالب سند رسمی و اسناد عادی وجود ندارد.


بر این اساس، بیع‌نامه تنظیمی در آژانس املاک نیز از این قاعده مستثنی نیست. در نهایت این که یدار در مقام استفاده از مزایای قانونی اسناد رسمی، قصد ثبت رسمی معامله منعقده و تنظیم سند رسمی را دارد.


در صورتی که فروشنده دارای سند مالکیت رسمی، از انجام تشریفات ثبتی خودداری کند، یدار می‌تواند از طریق محاکم قضایی وی را به تنظیم سند رسمی م م کند.


به عنوان ضمانت اجرای قوی می‌توان در بیع‌نامه تنظیمی شرط کرد که هرگاه فروشنده در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشده و نسبت به تنظیم سند رسمی معامله اقدام نکند، اگرچه این عمل به ارکان معامله خللی وارد نمی‌کند و در هر صورت معامله معتبر است اما یدار می‌تواند با مراجعه به مقامات صالحه قضایی، ا ام طرف مستنکف را نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله، مطالبه کند.


چنانچه یدار ا ام فروشنده را جهت حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی از مقامات قضایی مطالبه کند و در این ادعا و مطالبه موفق شود، می‌تواند معامله واقع‌شده را ثبت رسمی کند.


برای استحکام قرارداد تنظیمی در فرم اتحادیه مشاوران املاک، ذیل بیع‌نامه‌ها قسمتی برای امضای شهود قرار داده شده است که توصیه می‌شود حتما این قسمت توسط شهود قابل اعتماد امضا شود.


http://dadgaranlawfirm.com




منبع : http://dadgaranlawfirm.ParsiBlog.com/Posts/64/مشکلات انجام معاملات در آژانس املاک؛ وکيل ملکي 88019244/




آرای م ی اداره کل امور حقوقی قوه قضاییه در خصوص ماده 100 قانو

درخواست حذف اطلاعات

- جریمه های موضوع ماده 100 قانون شهرداری ها، جزای نقدی و مجازات محسوب نمی شود. 

2 - در ایی که نقشه جامع شهر تصویب نشده است، کمیسیون ماده 100 تشکیل نمی گردد.

3 - تبدیل بنای مس ی به تجاری مشمول تبصره ذیل بند 24 ماده 55 قانون شهرداری است.

4 - پرداخت جریمه موضوع رای کمیسیون ماده 100 به عهده ذینفع است.

5 - تبصره های ماده 100 قانون شهرداری در محدوده ا و حریم آن ها قابل اجرا است.

6 - ماده 100 قانون شهرداری و تبصره های آن در حدودی که با ماده واحده قانون تعیین تکلیف عرصه و اعیان و اراضی و ساختمان هایی که کلا یا بعضا به طور غیر قانونی تصرف و احداث شده اند، تعارض دارد، نباید اجرا شود. 

7 - جریمه ها و تخلفات ساختمانی، مشمول تخفیف و تعلیق مجازات نیست.

8 - قلع آثار تخلف ساختمانی از سوی مالک، اخذ جریمه را منتفی می کند.

9 - شهرداری بدون رای کمیسیون ماده 100 حق ت یب بنای احداثی را ندارد و برای ورود به ملک محصور باید مجوز قضایی داشته باشد.

10 - تقسیط جریمه های موضوع آرای کمیسیون ماده 100 از اختیارات شهرداری است.

11 - سازمان ها و ادارات تی و شهرداری ها نمی توانند از آرای کمیسیون ماده 100 و ...... به دیوان عد اداری شکایت کنند.

12 - سازمان ها و ادارات تی حق شکایت از آرا و تصمیمات مراجع غیر قضایی، کمیسیون ها و دیگر ادارات و سازمان ها را در دیوان عد اداری ندارند.

13 - صدور دستور موقت مبنی بر جلوگیری از ت یب، موضوع رای کمیسیون ماده 100 به معنای اجازه ادامه تخلف ساختمانی نیست.

14 - جریمه های موضوع ماده 100 شهرداری قابل تخفیف نیست. 

15 - تغییر کاربری انباری یا پارکینگ به تجاری مشمول تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداری، و قابل طرح در کمیسیون ماده 100 است.

16 - استفاده تجاری از ملک مس ی، تخلف ساختمانی و قابل طرح در کمیسیون ماده 100 است.

17 - اجرای احکام صادره از کمیسیون ماده 100 بر عهده شهرداری است.

18 - شهرداری می تواند پس از صدور رای بدوی، با مالک توافق کند.

19 - دعوت ذینفع برای حضور در جلسه کمیسیون ماده 100 ضروری نیست.

20 - تشکیل و صلاحیت کمیسیون ماده 100 شهرداری منوط به تصویب نقشه جامع شهر نیست


http://dadgaranlawfirm.com




منبع : http://dadgaranlawfirm.ParsiBlog.com/Posts/63/آراي مشورتي اداره کل امور حقوقي قوه قضاييه در خصوص ماده 100 قانو/




تعریف سند مالکیت و تاثیر آن در دعاوی؛ شماره ملک 88019244

درخواست حذف اطلاعات

طی صحبت هایی که با یک دادگستری داشتیم، این دعاوی ملکی بیان می دارد: قانون ثبت، سند مالکیت را دلیل مالکیت دانسته ولی نباید تصور نمود که هر ورقه ای که روی آن قید سند مالکیت شده باشد، دلیل مالکیت است؛ بلکه به ورقه ای سند مالکیت می توان گفت که مطابق قانون صادر شده باشد. پس به عبارت ساده تر باید گفت ممکن است هر مالکی دارای سند مالکیت باشد، ولی ممکن نیست هر ورقه به نام سند مالکیت، دلیل مالکیت دارنده آن ورقه باشد. به گفته این ملک این تفاوت و اختلاف که ظاهرا خیلی جزئی است به نتایج بسیار مهم و زیان آوری منتهی گردیده که قسمت مهمی از قانون مدنی و سایر قوانین را از بین برده است و برای این که به اعتبار قوانین لطمه ای وارد نشود از نظر قضایی و علمی موضوع حایز اهمیت و جا دارد که دراطراف آن بحث کلی به عمل آید تا رفع شبهه شده و موضوع روشن گردد.


اکنون که معلوم شد ممکن است در تشخیص سند مالکیت اشتباهی رخ دهد، از نظر دقیق بودن قضیه بهتر است سند مالکیت تعریف شود و برای تعریف سند مالکیت لازم است به مواد مصرح قانون ثبت، استناد گردد. ماده 21 قانون ثبت می نویسد: "پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت، ملک در دفتر املاک ثبت شده و سند مالکیت مطابق ثبت دفتر املاک داده می شود." پس به طوری که ملاحظه می شود، سند مالکیت در این ماده به خوبی تعریف شده و معلوم می شود قانون، سند مالکیت را عبارت از آن قسمت از ثبت دفتر املاک دانسته که در نتیجه اجرای ماده 11 (پذیرفتن تقاضانامه ثبت ملک و انتشار آگهی نوبتی به نام متقاضی) و ماده 14 (تحدید حدود آن ملک) و ماده 16 (گذشتن مدت 90 روز موعد اعتراض) و بالا ه اجرای مواد 17 الی 21 قانون ثبت در دفتر املاک به نام آن متقاضی ثبت شده باشد. و در تایید این نظر در ماده 22 قانون مزبور تصریح گردیده "همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید..." و منظور از ذکر جمله "مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید" در این ماده همان اجرای مواد مذکور است که وقتی اجرا شد و ملک به نام متقاضی ثبت در دفتر املاک گردید؛ آن ثبت، ثبت قانونی است و تعریف ماده 21 و تصریح ماده 22 از این حد نمی کند. و چنین ثبتی است که ماده 24 قانون نامبرده مقرر داشته است پس از انقضای مدت اعتراض (اجرای ماده 16)، دعوی این که در ضمن جریان ثبت تضییع حقی از ی پذیرفته نخواهد شد نه به عنوان عین نه به عنوان قیمت نه به هیچ عنوان دیگر، خواه حقوقی باشد خوه جزائی. پس اگر بعد از اجرای مواد مزبور ی ادعایی نسبت به ملک مورد ثبت کند، ادعای او اعم از حقوقی و جزایی مردود است؛ نه از این جهت که ملک به نام متقاضی در دفتر املاک ثبت شده، بلکه به عنوان این که مدت حق اعتراض گذشته و در موعد مقرر مدعی حق اعتراض نکرده است، زیرا با تعریف ماده 24 اگر مدت اعتراض گذشته باشد و مدعی حق اعتراض نکرده باشد ولو این که هنوز ملک به نام او در دفتر املاک هم ثبت نشده باشد دعوای مدعی حق پذیرفته نمی شود و این محرومیت مدعی حق نتیجه مسامحه خود او است زیرا وقتی ملک به نام متقاضی آگهی می شود، قانون کلیه افراد را مطلع از انتشار آن می داند و 90 روز هم حق داده شده که مدعی حق در این مدت اعتراض کند. پس وقتی اعتراض نکرد مانند ی است که با وجود رویت دادنامه، در مدت اعتراض نکرده یا پژوهش نخواسته باشد. همان طور که نتیجه مسامحه چنین ی اجرای آن دادنامه درباره اش می باشد، نتیجه مسامحه مدعی حق هم پس از انقضای مدت اعتراض، محرومیت از طرح دعوا مقرر گردیده. با توجه به توضیحات بالا تصور می کنم منظور مقنن را در تعریف سند مالکین روشن نموده باشم ولی چون ممکن است جملات " ی را که ملک به نام او ثبت شده" و "یا ی را ملک مزبور به او منتقل گردیده" و "یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارث به او رسیده باشد" مندرج در ماده 22 قانون ثبت، ایجاد شبهه نماید؛ این دادگستری می گوید: لازم می دانم در اطراف جملات مزبور نیز به استناد به مواد قانونی توضیحاتی داده شود:



  • ی را که ملک به نام او ثبت شده، در این قسمت در بالا به قدر کافی توضیح داده شده و احتیاج به بحث زیادتری ندارد.

  • یا ی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده، باید کلمه منتقل از نظر قوانین تعریف شود تا مطلب روشن گردد. به طور کلی باید توجه داشت که هیچ ملکی از مالک به دیگری نمی تواند منتقل شود، مگر این که عقدی واقع شود و هیچ عقدی نمی تواند واقع شود، مگر با رعایت مواد قانونی مدنی و اصل 15 متمم قانون اساسی نیز موید این نظر است. پس هرگاه ی که ملک با رعایت و اجرای مواد مذکور به نامش ثبت گردیده، آن ملک را با انعقاد یکی از عقود به دیگری منتقل نماید؛ این شخص آ قایم مقام مالک اولی می شود و تبعا کلیه حقوقی را که مالک اولی داشته است دارا می گردد از جمله اعتباری که ثبت ملک درباره اش داشته است. و حقوقی که قایم مقام مالک اولی تحصیل می کند نه از این حیث است که ملک به اتکای انتقال در دفتر املاک به نام او ثبت گردیده، بلکه نتیجه و اثر انعقاد عقد است.

  • یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او منتقل شده باشد، در این مورد نیز حق وراثت گرچه در نتیجه عقد ایجاد نشده ولی قهرا این حق برای وراث ایجاد می شود و در باب ارث در قانون مدنی در این مورد بحث مفصلی شده است و به علاوه در قانون حصر وراثت هم مقرارتی وضع گردیده است که وراث شناخته می شود و هرگاه مالکی که ملک به نامش در دفتر املاک طبق مواد مزبور ثبت شده، فوت نماید حق مالکیت قهراً به ورثه منتقل می شود و رسمیت ثبت ملک هم جزء حقوق منتقله است.


با توضیحاتی که توسط دعاوی ملکی داده شده این نتیجه حاصل می شود که:


اولا: وقتی مواد 11و14و16 الی 21 اجرا شد و ملک به نام متقاضی در دفتر املاک ثبت گردید، چنین ثبتی سند مالکیت برای مالک است و هیچ گونه دعوایی هم از حقوقی و جزایی نسبت به آن پذیرفته نخواهد شد به اعتبار ماده 24 و نه به اعتبار مواد 21و 22.


ثانیا: انتقالاتی که یا در نتیجه عقدی از عقود و یا حق وراث واقع می شود، در این جا موضوع قابل بحث است و باید قایل به تفکیک شویم.


اول آن عقود و یا وراثتی که قابل انطباق با مواد قانونی است؛ در چنین مواردی چون نفس انتقال قانونی و صحیح بوده خود قابل برگشت و اعاده نیست چه معامله در دفتر املاک ثبت شده باشد و چه نشده باشد.


دوم عقود و یا وراثتی که قابل انطباق با قانون نمی باشد؛ در این جا چون اساسا انتقالی از نظر قانون واقع نشده، نفس انتقال قابل اعاده است و بدیهی است اگر با یک انتقال نامه غیرقانونی ملک به نام انتقال گردیده در دفتر املاک ثبت شده باشد، چنین ثبتی با جمله "همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید..." مندرج در ماده 22 قانون ثبت قابل انطباق نیست و بطلان انتقال موجب بطلان ثبت دفتر هم می باشد و منعی هم در قانون ثبت در چنین مواردی وجود ندارد، بلکه مجوز آن در مواد قانون مدنی و قانون ثبت موجود است. زیرا قانون مدنی در موارد مصرحه در باب عقود و معاملات، معلاملات را وقتی که مطابق قانون انجام نشده باشد باطل دانسته و بدیهی است در مورد ادعای بطلان باید موضوع در دادگاه طرح شود و اگر بنا باشد ثبت دفتر املاک به استناد انتقال فاسد و باطل قابل ابطال نباشد، نتیجه آن خواهد بود که کلیه مواد قانون مدنی که مربوط به معاملات باطل است غیرقابل اجرا شود.


حال این که به گفته این ملک در قانون ثبت به هیچ وجه این نظر نبوده و نیست. مع هذا در خود قانون ثبت هم تلویحاً اجازه ابطال سند مالکین که به استناد معلامات فاسد و باطل ثبت شده است داده شده. ماده 102 قانون ثبت می نویسد: "هریک از اعضای ثبت اسناد و املاک قبل از احراز هویت اشخاص و یا اهلیت اصحاب معامله و یا قابلیت موضوع معامله، سندی را عمدا ثبت نماید به مجازات اداری فوق محکوم خواهد  شد." و حال آن که در ماده 114 تصریح شده: "در مورد مواد 105 الی 110 مجرم علاوه بر مجازات مقرر برای کلاهبرداری تا موقعی که به وسیله تصدیق حق مدعی خصوصی در اداره ثبت املاک یا به وسایل دیگر خساراتی را که مستقیما به واسطه تقاضای ثبت و صدور سند مالکیت به طرف وارد آورده جبران ننماید در توقیف خواهد ماند." با مقایسه دو ماده مزبور و ذکر جمله "به واسطه تقاضای ثبت و صدور سند مالکیت" در ماده 114 معلوم می شود، موارد مندرج در مواد 105 الی 110 را که مربوط به تقاضای ثبت و اجرای مواد 11 و 14 و16 الی 20 قانون ثبت است و به استناد ماده 24 قانون مزبور قابل طرح دعوی ثبت در ماده 114 مقرر شده که مرتکب باید خسارت مدعی خصوصی را جبران نماید ولی اعمال مذکور در ماده 102 چون موجب بطلان سند و بالنتیجه سبب بطلان سند و ثبت دفتر املاک است و با ارتکاب یکی از اعمال مزبور مالکیت مالک اصلی قابل اعاده است، برای مرتکب فقط کیفر اداری مقرر شده زیرا صدور سند مالکیت هم نمی تواند حق مالک اصلی را تضییع نموده، خسارت وارد نماید پس بنا به توضیحاتی که داده شد، ابراز سند مالکیتی که پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت به نام آن متقاضی که نبایستی آگهی ثبت منتشر شده طبق ماده 24 قانون ثبت رافع هر گونه دعوایی اعم از حقوقی و کیفری است و به منظور نقل و انتقالات قانونی به اعتبار قانونی بودن در حکم سند مالکیت است نه خود سند مالکیت. حال که سند مالکیت به خوبی تعریف گردید لازم می داند در اطراف ماده 22 قانون ثبت که مورد تفسیر و تعبیرات مختلفه قرار گرفته نیز توضیحاتی داده شود.


 ماده 22 قانون ثبت به این طریق "همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، ت فقط ی را که ملک به نام او ثبت شده و یا ی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت..." انشا گردیده. در اطراف قسمت مهم عبارت این ماده قبلا بحث گردیده فقط آن چه باقی مانده و در اطراف آن بحث نشده عبارت است از: "همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید ت... مالک خواهد شناخت." که این جمله نیز خود تولید اشکالات زیادی نموده است. اغلب به اتکای جمله مزبور ابراز هر نوع سند مالکیتی را در دعوای راجع به آن ملک رافع دعوا می دانند ولو دعوی مربوط به بطلان سند انتقال باشد و بعضی به اعتبار "همین که ملک مطابق قانون به ثبت رسید" قایل به تفلیک شده، اسناد مالکیت قانونی را رافع دعوا می دانند و اسناد مالکیت غیر قانونی را رافع دعوا نمی دانند؛ ولی آن چه از عبارت ماده 22 مفهوم است هیچ یک از این دو نظر درست نمی باشد؛ زیرا :


اولا، در این ماده ذکری نشده است که با ابراز سند مالکیت، دعوی نسبت به آن ملک رد شود و پذیرفته نگردیده و در مواد دیگر هم غیر از ماده 24 تصریح دیگری در قانون ثبت نیست که ماده 24 شامل املاکی هم که سند مالکیتش نشده می باشد و انحصار به صدور سند مالکیت ندارد.


ثانیاً: در ماده 22 نوشته شده است " ت به  رسمیت خواهد شناخت" و نوشته نشده است "دادگاه ها به رسمیت خواهند شناخت" و چون دعاوی همیشه در دادگاه اقامه می شود نه نزد ت، بنابراین تکلیف و وظیفه ای برای دادگاه ها معین نشده است و دادگاه ها هم با ت طبق صریح اصل 27 متمم قانون اساسی از حیث درجه و وظایف تقکیک شده اند. اصل مزبور قوای مملکت را به سه درجه تقسیم کرد. درجه اول مجلسین و مقام سلطنت است به نام قوه مقننه؛ درجه دوم دادگاه ها هستند به نام قوه قضاییه؛ درجه سوم ت است به نام قوه مجریه و چون ت از حیث درجه هم تحت الشعاع قوه قضاییه است، نمی توان گفت اختیارات ت برای درجه بالاتر هم لازم الرعایه است. پس دادگاه هم نمی تواند به استناد ماده مزبور از رسیدگی امتناع نماید.


پس سند مالکیت به هیچ وجه رافع دعوا نیست و بلکه طبق ماده 24 قانون ثبت پس از انقضای مدت اعتراض، دعوی دیگر نسبت به آن ملک پذیرفته نمی شود اعم از این که در دفتر ثبت شده یا نشده باشد


http://dadgaranlawfirm.com




منبع : http://dadgaranlawfirm.ParsiBlog.com/Posts/62/تعريف سند مالکيت و تاثير آن در دعاوي؛ شماره وکيل ملک 88019244/




تعریف سند مالکیت و تاثیر آن در دعاوی؛ شماره ملک 88019244

درخواست حذف اطلاعات

طی صحبت هایی که با یک دادگستری داشتیم، این دعاوی ملکی بیان می دارد: قانون ثبت، سند مالکیت را دلیل مالکیت دانسته ولی نباید تصور نمود که هر ورقه ای که روی آن قید سند مالکیت شده باشد، دلیل مالکیت است؛ بلکه به ورقه ای سند مالکیت می توان گفت که مطابق قانون صادر شده باشد. پس به عبارت ساده تر باید گفت ممکن است هر مالکی دارای سند مالکیت باشد، ولی ممکن نیست هر ورقه به نام سند مالکیت، دلیل مالکیت دارنده آن ورقه باشد. به گفته این ملک این تفاوت و اختلاف که ظاهرا خیلی جزئی است به نتایج بسیار مهم و زیان آوری منتهی گردیده که قسمت مهمی از قانون مدنی و سایر قوانین را از بین برده است و برای این که به اعتبار قوانین لطمه ای وارد نشود از نظر قضایی و علمی موضوع حایز اهمیت و جا دارد که دراطراف آن بحث کلی به عمل آید تا رفع شبهه شده و موضوع روشن گردد.


اکنون که معلوم شد ممکن است در تشخیص سند مالکیت اشتباهی رخ دهد، از نظر دقیق بودن قضیه بهتر است سند مالکیت تعریف شود و برای تعریف سند مالکیت لازم است به مواد مصرح قانون ثبت، استناد گردد. ماده 21 قانون ثبت می نویسد: "پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت، ملک در دفتر املاک ثبت شده و سند مالکیت مطابق ثبت دفتر املاک داده می شود." پس به طوری که ملاحظه می شود، سند مالکیت در این ماده به خوبی تعریف شده و معلوم می شود قانون، سند مالکیت را عبارت از آن قسمت از ثبت دفتر املاک دانسته که در نتیجه اجرای ماده 11 (پذیرفتن تقاضانامه ثبت ملک و انتشار آگهی نوبتی به نام متقاضی) و ماده 14 (تحدید حدود آن ملک) و ماده 16 (گذشتن مدت 90 روز موعد اعتراض) و بالا ه اجرای مواد 17 الی 21 قانون ثبت در دفتر املاک به نام آن متقاضی ثبت شده باشد. و در تایید این نظر در ماده 22 قانون مزبور تصریح گردیده "همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید..." و منظور از ذکر جمله "مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید" در این ماده همان اجرای مواد مذکور است که وقتی اجرا شد و ملک به نام متقاضی ثبت در دفتر املاک گردید؛ آن ثبت، ثبت قانونی است و تعریف ماده 21 و تصریح ماده 22 از این حد نمی کند. و چنین ثبتی است که ماده 24 قانون نامبرده مقرر داشته است پس از انقضای مدت اعتراض (اجرای ماده 16)، دعوی این که در ضمن جریان ثبت تضییع حقی از ی پذیرفته نخواهد شد نه به عنوان عین نه به عنوان قیمت نه به هیچ عنوان دیگر، خواه حقوقی باشد خوه جزائی. پس اگر بعد از اجرای مواد مزبور ی ادعایی نسبت به ملک مورد ثبت کند، ادعای او اعم از حقوقی و جزایی مردود است؛ نه از این جهت که ملک به نام متقاضی در دفتر املاک ثبت شده، بلکه به عنوان این که مدت حق اعتراض گذشته و در موعد مقرر مدعی حق اعتراض نکرده است، زیرا با تعریف ماده 24 اگر مدت اعتراض گذشته باشد و مدعی حق اعتراض نکرده باشد ولو این که هنوز ملک به نام او در دفتر املاک هم ثبت نشده باشد دعوای مدعی حق پذیرفته نمی شود و این محرومیت مدعی حق نتیجه مسامحه خود او است زیرا وقتی ملک به نام متقاضی آگهی می شود، قانون کلیه افراد را مطلع از انتشار آن می داند و 90 روز هم حق داده شده که مدعی حق در این مدت اعتراض کند. پس وقتی اعتراض نکرد مانند ی است که با وجود رویت دادنامه، در مدت اعتراض نکرده یا پژوهش نخواسته باشد. همان طور که نتیجه مسامحه چنین ی اجرای آن دادنامه درباره اش می باشد، نتیجه مسامحه مدعی حق هم پس از انقضای مدت اعتراض، محرومیت از طرح دعوا مقرر گردیده. با توجه به توضیحات بالا تصور می کنم منظور مقنن را در تعریف سند مالکین روشن نموده باشم ولی چون ممکن است جملات " ی را که ملک به نام او ثبت شده" و "یا ی را ملک مزبور به او منتقل گردیده" و "یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارث به او رسیده باشد" مندرج در ماده 22 قانون ثبت، ایجاد شبهه نماید؛ این دادگستری می گوید: لازم می دانم در اطراف جملات مزبور نیز به استناد به مواد قانونی توضیحاتی داده شود:



  • ی را که ملک به نام او ثبت شده، در این قسمت در بالا به قدر کافی توضیح داده شده و احتیاج به بحث زیادتری ندارد.

  • یا ی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده، باید کلمه منتقل از نظر قوانین تعریف شود تا مطلب روشن گردد. به طور کلی باید توجه داشت که هیچ ملکی از مالک به دیگری نمی تواند منتقل شود، مگر این که عقدی واقع شود و هیچ عقدی نمی تواند واقع شود، مگر با رعایت مواد قانونی مدنی و اصل 15 متمم قانون اساسی نیز موید این نظر است. پس هرگاه ی که ملک با رعایت و اجرای مواد مذکور به نامش ثبت گردیده، آن ملک را با انعقاد یکی از عقود به دیگری منتقل نماید؛ این شخص آ قایم مقام مالک اولی می شود و تبعا کلیه حقوقی را که مالک اولی داشته است دارا می گردد از جمله اعتباری که ثبت ملک درباره اش داشته است. و حقوقی که قایم مقام مالک اولی تحصیل می کند نه از این حیث است که ملک به اتکای انتقال در دفتر املاک به نام او ثبت گردیده، بلکه نتیجه و اثر انعقاد عقد است.

  • یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او منتقل شده باشد، در این مورد نیز حق وراثت گرچه در نتیجه عقد ایجاد نشده ولی قهرا این حق برای وراث ایجاد می شود و در باب ارث در قانون مدنی در این مورد بحث مفصلی شده است و به علاوه در قانون حصر وراثت هم مقرارتی وضع گردیده است که وراث شناخته می شود و هرگاه مالکی که ملک به نامش در دفتر املاک طبق مواد مزبور ثبت شده، فوت نماید حق مالکیت قهراً به ورثه منتقل می شود و رسمیت ثبت ملک هم جزء حقوق منتقله است.


با توضیحاتی که توسط دعاوی ملکی داده شده این نتیجه حاصل می شود که:


اولا: وقتی مواد 11و14و16 الی 21 اجرا شد و ملک به نام متقاضی در دفتر املاک ثبت گردید، چنین ثبتی سند مالکیت برای مالک است و هیچ گونه دعوایی هم از حقوقی و جزایی نسبت به آن پذیرفته نخواهد شد به اعتبار ماده 24 و نه به اعتبار مواد 21و 22.


ثانیا: انتقالاتی که یا در نتیجه عقدی از عقود و یا حق وراث واقع می شود، در این جا موضوع قابل بحث است و باید قایل به تفکیک شویم.


اول آن عقود و یا وراثتی که قابل انطباق با مواد قانونی است؛ در چنین مواردی چون نفس انتقال قانونی و صحیح بوده خود قابل برگشت و اعاده نیست چه معامله در دفتر املاک ثبت شده باشد و چه نشده باشد.


دوم عقود و یا وراثتی که قابل انطباق با قانون نمی باشد؛ در این جا چون اساسا انتقالی از نظر قانون واقع نشده، نفس انتقال قابل اعاده است و بدیهی است اگر با یک انتقال نامه غیرقانونی ملک به نام انتقال گردیده در دفتر املاک ثبت شده باشد، چنین ثبتی با جمله "همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید..." مندرج در ماده 22 قانون ثبت قابل انطباق نیست و بطلان انتقال موجب بطلان ثبت دفتر هم می باشد و منعی هم در قانون ثبت در چنین مواردی وجود ندارد، بلکه مجوز آن در مواد قانون مدنی و قانون ثبت موجود است. زیرا قانون مدنی در موارد مصرحه در باب عقود و معاملات، معلاملات را وقتی که مطابق قانون انجام نشده باشد باطل دانسته و بدیهی است در مورد ادعای بطلان باید موضوع در دادگاه طرح شود و اگر بنا باشد ثبت دفتر املاک به استناد انتقال فاسد و باطل قابل ابطال نباشد، نتیجه آن خواهد بود که کلیه مواد قانون مدنی که مربوط به معاملات باطل است غیرقابل اجرا شود.


حال این که به گفته این ملک در قانون ثبت به هیچ وجه این نظر نبوده و نیست. مع هذا در خود قانون ثبت هم تلویحاً اجازه ابطال سند مالکین که به استناد معلامات فاسد و باطل ثبت شده است داده شده. ماده 102 قانون ثبت می نویسد: "هریک از اعضای ثبت اسناد و املاک قبل از احراز هویت اشخاص و یا اهلیت اصحاب معامله و یا قابلیت موضوع معامله، سندی را عمدا ثبت نماید به مجازات اداری فوق محکوم خواهد  شد." و حال آن که در ماده 114 تصریح شده: "در مورد مواد 105 الی 110 مجرم علاوه بر مجازات مقرر برای کلاهبرداری تا موقعی که به وسیله تصدیق حق مدعی خصوصی در اداره ثبت املاک یا به وسایل دیگر خساراتی را که مستقیما به واسطه تقاضای ثبت و صدور سند مالکیت به طرف وارد آورده جبران ننماید در توقیف خواهد ماند." با مقایسه دو ماده مزبور و ذکر جمله "به واسطه تقاضای ثبت و صدور سند مالکیت" در ماده 114 معلوم می شود، موارد مندرج در مواد 105 الی 110 را که مربوط به تقاضای ثبت و اجرای مواد 11 و 14 و16 الی 20 قانون ثبت است و به استناد ماده 24 قانون مزبور قابل طرح دعوی ثبت در ماده 114 مقرر شده که مرتکب باید خسارت مدعی خصوصی را جبران نماید ولی اعمال مذکور در ماده 102 چون موجب بطلان سند و بالنتیجه سبب بطلان سند و ثبت دفتر املاک است و با ارتکاب یکی از اعمال مزبور مالکیت مالک اصلی قابل اعاده است، برای مرتکب فقط کیفر اداری مقرر شده زیرا صدور سند مالکیت هم نمی تواند حق مالک اصلی را تضییع نموده، خسارت وارد نماید پس بنا به توضیحاتی که داده شد، ابراز سند مالکیتی که پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت به نام آن متقاضی که نبایستی آگهی ثبت منتشر شده طبق ماده 24 قانون ثبت رافع هر گونه دعوایی اعم از حقوقی و کیفری است و به منظور نقل و انتقالات قانونی به اعتبار قانونی بودن در حکم سند مالکیت است نه خود سند مالکیت. حال که سند مالکیت به خوبی تعریف گردید لازم می داند در اطراف ماده 22 قانون ثبت که مورد تفسیر و تعبیرات مختلفه قرار گرفته نیز توضیحاتی داده شود.


 ماده 22 قانون ثبت به این طریق "همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، ت فقط ی را که ملک به نام او ثبت شده و یا ی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت..." انشا گردیده. در اطراف قسمت مهم عبارت این ماده قبلا بحث گردیده فقط آن چه باقی مانده و در اطراف آن بحث نشده عبارت است از: "همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید ت... مالک خواهد شناخت." که این جمله نیز خود تولید اشکالات زیادی نموده است. اغلب به اتکای جمله مزبور ابراز هر نوع سند مالکیتی را در دعوای راجع به آن ملک رافع دعوا می دانند ولو دعوی مربوط به بطلان سند انتقال باشد و بعضی به اعتبار "همین که ملک مطابق قانون به ثبت رسید" قایل به تفلیک شده، اسناد مالکیت قانونی را رافع دعوا می دانند و اسناد مالکیت غیر قانونی را رافع دعوا نمی دانند؛ ولی آن چه از عبارت ماده 22 مفهوم است هیچ یک از این دو نظر درست نمی باشد؛ زیرا :


اولا، در این ماده ذکری نشده است که با ابراز سند مالکیت، دعوی نسبت به آن ملک رد شود و پذیرفته نگردیده و در مواد دیگر هم غیر از ماده 24 تصریح دیگری در قانون ثبت نیست که ماده 24 شامل املاکی هم که سند مالکیتش نشده می باشد و انحصار به صدور سند مالکیت ندارد.


ثانیاً: در ماده 22 نوشته شده است " ت به  رسمیت خواهد شناخت" و نوشته نشده است "دادگاه ها به رسمیت خواهند شناخت" و چون دعاوی همیشه در دادگاه اقامه می شود نه نزد ت، بنابراین تکلیف و وظیفه ای برای دادگاه ها معین نشده است و دادگاه ها هم با ت طبق صریح اصل 27 متمم قانون اساسی از حیث درجه و وظایف تقکیک شده اند. اصل مزبور قوای مملکت را به سه درجه تقسیم کرد. درجه اول مجلسین و مقام سلطنت است به نام قوه مقننه؛ درجه دوم دادگاه ها هستند به نام قوه قضاییه؛ درجه سوم ت است به نام قوه مجریه و چون ت از حیث درجه هم تحت الشعاع قوه قضاییه است، نمی توان گفت اختیارات ت برای درجه بالاتر هم لازم الرعایه است. پس دادگاه هم نمی تواند به استناد ماده مزبور از رسیدگی امتناع نماید.


پس سند مالکیت به هیچ وجه رافع دعوا نیست و بلکه طبق ماده 24 قانون ثبت پس از انقضای مدت اعتراض، دعوی دیگر نسبت به آن ملک پذیرفته نمی شود اعم از این که در دفتر ثبت شده یا نشده باشد


http://dadgaranlawfirm.com




منبع : http://dadgaranlawfirm.ParsiBlog.com/Posts/62/تعريف سند مالکيت و تاثير آن در دعاوي؛ شماره وکيل ملک 88019244/




نحوه شکایت از بانک ها و موسسات مالی 88019243-88019244

درخواست حذف اطلاعات

مطالبات و دعاوی بانک علیه اشخاص چه ویژگی‌هایی دارد؟


به گفته این دادگستری اغلب دعاوی بانکی علیه اشخاص به خواسته «مطالبه وجه» طرح می‌شود و مستند آن قراردادی است که خوانده یا خواندگان، سِمت مدیون اصلی یا ضامن را در آن دارند. قرارداد بانکی، به صورت کتبی و مفصل تنظیم می‌شود و اسناد و مدارکی که بانک به حکم مقررات م م به نگهداری آنها است، مستندات محکمی برای اثبات ادعای بانک در مقابل بد ار (متعهد) و ضامن محسوب می‌شود. همچنین ممکن است بانک اموالی را برای تضمین وصول مطالبات خود در وثیقه داشته باشد. در این میان، قرارداد بانکی با توجه به پیشینه و دلایلی که بررسی می‌شود، از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. 


وصول مطالبات به استناد قرارداد بانکی چطور صورت می‌گیرد؟


پایه یک بیان می دارد اینکه قرارداد میان بانک و مشتری اعتباری برابر با سایر قراردادها دارد یا با توجه به وظایف و کارکردهای بانک‌ها، باید مزایای خاصی برای این نوع از قراردادها در نظر گرفت، پس از انقلاب، موضوع بحث جدی بوده است. از این رو، لازم است قبل از هر چیز پیشینه مقررات موجود در مورد این قراردادها بررسی شود.


طبق ماده 1287 قانون مدنی «اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر ین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است».


رسمی بودن سند، از جمله این اثر را در پی دارد که مدلول سند، در صورتی که راجع به دیون و سایر اموال منقول باشد، بدون نیاز به حکم دادگاه و به استناد آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی، قابل اجرا باشد. این امتیاز برای اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت‌شده نیز وجود دارد (ماده 93 قانون ثبت اسناد و املاک). البته حق مراجعه به اجرای ثبت، مغایرت و منافاتی با حق و اختیار اقامه دعوا در دادگاه ندارد و لازم‌الاجرا بودن اسناد رسمی، امتیاز اضافی برای صاحب حق محسوب می‌شود.


پس از انقلاب ی، با ملی شدن بانک‌ها و تعیین مدیر تی برای آنها، قانون عملیات بانکی بدون ربا به راحتی می‌توانست از پرداختن به این بحث که قراردادهای بانکی از نظر حقوقی چه ماهیتی دارند، خودداری کند یا با توجه به تی شدن بانک‌ها، صریحا این نوع از قراردادها را در زمره اسناد رسمی محسوب دارد.



طبق ماده 1287 قانون مدنی «اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر ین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است».

تعیین ماهیت قراردادهای بانکی با چه مشکلاتی روبه‌رو شد؟


قراردادها می گوید: متاسفانه اقدام برای تعیین ماهیت قراردادهای بانکی در ماده 15 «قانون عملیات بانکی بدون ربا» مشکلات عدیده‌ای را در راه وصول مطالبات بانکی از بد اران بانکی ایجاد کرد. در زمان تصویب قانون مذکور (سال 1362) ماده 15 به نحوی تنظیم شده بود که معاملات بخش مسکن، جعاله، مزارعه و مساقات را شامل نمی‌شد و بانک‌ها در این موارد مجبور به تنظیم قرارداد در دفاتر اسناد رسمی می‌شدند. نسخه اصلاحی ماده 15 در سال 1365 که به طور مطلق تمامی قراردادهای بانکی را در حکم اسناد لازم‌ الاجرا و تابع آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی می‌دانست، با مخالفت شورای نگهبان روبه ‌رو شد و به شرح زیر به تصویب رسید: «کلیه قراردادهایی که در اجرای این قانون مبادله می‌گردد به موجب قراردادی که بین طرفین منعقد می‌شود، در حکم اسناد رسمی بوده و در صورتی که در مفاد آن طرفین اختلافی نداشت.


افزودن شرط «عدم اختلاف طرفین در مفاد قرارداد» برای لازم ‌الاجرا بودن قرارداد بانکی، مشکلات بانک‌ها را بیشتر کرد. چون معیاری برای تشخیص مصادیق اختلاف ارائه نشده بود، صرف ادعای اختلاف، مانع اجرای قرارداد از طریق اجرای ثبت می‌شد، زیرا اجرای ثبت صلاحیت رسیدگی به اختلاف در مفاد سند را ندارد. تبصره 1 و 2 الحاقی به ماده 15 «قانون عملیات بانکی بدون ربا» در سال 1376 خسارت قابل پرداخت از سوی متخلف از قرارداد اعطای تسهیلات را علاوه بر اصل تسهیلات، شامل سود، خسارت و هزینه‌های ثبتی و اجرایی، دادرسی و حق‌الوکاله می‌داند. همچنین قرارداد بانکی ممکن است ترتیب خاصی برای مطالبه خسارت داشته باشد که در این صورت، خسارت به همان ترتیب قابل مطالبه خواهد بود.


مخالفت شورای نگهبان و بی ‌توجهی به واقعیت‌ها در تدوین ماده 15 و اصلاحات آن، مشکلات عدیده‌ای را برای بانک‌ها ایجاد کرده است، از جمله اینکه مزایای مقرر برای قراردادهای بانکی در متن ماده 15 و اصلاحی 1365 آن یا تبصره‌های الحاقی در سال 1365 و 1376 عطف به ماسبق نمی‌شود و بنابراین، امکان مطالبه بسیاری از مطالبات بانکی را با دشواری روبه‌ رو می‌کند. 


اوصاف قرارداد بانکی چیست؟


به گفته قرارداد، هم ‌اکنون لازم ‌الاجرا بودن بدون قید و شرط قراردادهای بانکی در ماده 7 «قانون تسهیل اعطای تسهیلات بانکی و کاهش هزینه‌های طرح و تسریع در اجرای طرح‌های تولیدی و افزایش منابع مالی و کارآیی بانک‌ها» تصریح شده است. مطابق این ماده «کلیه قراردادهایی که بین بانک و مشتری در اجرای قانون عملیات بانکی بدون ربا منعقد می‌گردد در حکم اسناد رسمی بوده و از کلیه مزایای اسناد تجاری از جمله عدم نیاز به تودیع خسارت احتمالی بابت اخذ قرار تامین خواسته برخوردار می‌باشد.»


ماده مذکور، پس از تفریط‌ها و تردیدهای موجود در مورد میزان اعتبار قراردادهای بانکی، راه افراط را در پیش گرفته است. در واقع، قانون تسهیل اعطای تسهیلات بانکی، همزمان قرارداد بانکی را در حکم اسناد رسمی و در حکم اسناد تجاری محسوب کرده است و تاسیس جدیدی را به علم حقوق عرضه می‌دارد. مطابق ماده 110 قانون آیین دادرسی مدنی «در دعاوی که مستند آنها چک یا سفته یا برات باشد و همچنین در مورد دعاوی مستند به اسناد رسمی... خوانده نمی‌تواند برای تامین خسارات احتمالی خود تقاضای تامین کند.» این بدان معنا است که تامین خواسته درباره این دسته از اسناد، بدون گرفتن تامین از خواهان صادر می‌شود.


مقایسه قرارداد بانکی با اسناد تجاری در  ماده 7 قانون تسهیل اعطای تسهیلات بانکی هیچ منطقی ندارد، چرا که قرارداد بانکی هرگز در زمره اوراق بهادار نیست و صرف اینکه اجرای یک قرارداد با تضمین‌ها یا وثایقی همراه باشد، آن را دارای تمامی مزایای اسناد تجاری نمی‌کند.


 این قراردادها چه مزایایی دارند؟


ضمن تطبیق قانون «تسهیل اعطای تسهیلات بانکی» با قانون آیین دادرسی مدنی، می‌توان مزایا و اوصاف قرارداد بانکی را یافت؛ از جمله اینکه قرارداد بانکی در حکم اسناد رسمی بوده و به همین دلیل از طریق اجرای ثبت قابل اجرا است. اجرای قرارداد در این مورد با تشریفاتی انجام می‌گیرد که در آیین‌ نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌ الاجرا مقرر شده است. به طور خلاصه، تقاضانامه صدور اجراییه، از سوی اداره حقوقی یا کارشناس حقوقی بانک به اجرای ثبت محل تنظیم قرارداد تحویل داده می‌شود و بر اساس آن، اجرای ثبت، ظرف مهلت قانونی، اجراییه را صادر می‌کند. پس از ابلاغ اجراییه به متعهد و ضامن یا ضامنین، این اشخاص «باید ظرف مدت 10 روز مفاد آن را به موقع اجرا بگذارد یا ترتیبی برای پرداخت دین خود بدهد یا مالی معرفی کند که اجرای سند را میسر گرداند» (ماده 20 آیین‌ نامه اجرای مفاد اسناد رسمی). در صورت عدم اجرای ارادی اجراییه از سوی متعهد یا ضامن، نوبت به بازداشت اموال و حقوق ایشان و اجرای مفاد قرارداد بانکی از این طریق می‌رسد.


یکی دیگر از مزایای این قراردادها این است که در مورد مفاد اسناد و قراردادهای تنظیمی میان بانک‌ها و مشتریان، قانون نحوه وصول مطالبات بانک‌ها، دوایر اجرای ثبت اسناد و املاک را مکلف کرده است علاوه بر اصل طلب، برای وصول خسارت تاخیر تادیه، جریمه عدم انجام تعهد و سایر هزینه‌ها اقدام کند.


آیا تقاضای خواهان، دادگاه را م م به صدور قرار تامین خواسته می‌کند؟


پاسخ قراردادهای بانکی منفی است. صرف تقاضای خواهان، دادگاه را م م به صدور قرار تامین خواسته نمی‌کند، زیرا مواردی که در آن دادگاه م م به قبول تقاضای تامین خواسته است، در قوانین مشخص شده و مصادیق اصلی آن در ماده 108 قانون آیین دادرسی مدنی ذکر شده است. با توجه به اینکه قرارداد بانکی سند رسمی نیست، بنابراین مصداق بند الف ماده 108 قانون مذکور نمی‌شود. همچنین چون قرارداد بانکی از جمله اوراق تجاری (برات، سفته و چک) نیست و واخواست در مورد آن معنی ندارد، لذا بند ج ماده 108 نیز در مورد آن صدق نمی‌کند. بنابراین، فقط در صورت احراز در معرض تضییع یا تفریط بودن خواسته از سوی خواهان است که دادگاه مکلف به قبول درخواست تامین می‌شود. به نظر می‌رسد تدوین‌ کنندگان ماده 7 «قانون تسهیل اعطای تسهیلات بانکی» در نظر داشته‌اند که صرف استناد به قرارداد بانکی از سوی خواهان (که اغلب بانک است) برای ا ام دادگاه به صدور قرار تامین خواسته کافی باشد، اما این مقصود به خوبی بیان نشده است. با توجه به آنچه گفته شد، این خلاء قانونی از مقایسه نادرست و غیرضروری قرارداد بانکی با اسناد تجاری ناشی می‌شود.



«کلیه قراردادهایی که بین بانک و مشتری در اجرای قانون عملیات بانکی بدون ربا منعقد می‌گردد در حکم اسناد رسمی بوده و از کلیه مزایای اسناد تجاری از جمله عدم نیاز به تودیع خسارت احتمالی بابت اخذ قرار تامین خواسته برخوردار می‌باشد.»

چرا قرارداد بانکی، قرارداد رسمی محسوب نمی‌شود؟


به گفته قرارداد بانکی این موضوع را متن صریح ماده 7 قانون تسهیل اعطای تسهیلات بانکی تایید می‌کند. در واقع، هرچند به نظر می‌رسد قراردادهای تنظیم ‌شده در بانک‌های تی هر 3 شرط سند رسمی مذکور در ماده 1287 قانون مدنی (تنظیم از سوی مأمور صالح، مطابق با قانون و در حدود صلاحیت) را دارا هستند، اما ماده 15 «قانون عملیات بانکی بدون ربا» و ماده 7 قانون فوق‌الذکر، در مقام بیان، این قراردادها را سند رسمی محسوب نکرده‌اند. در شرایط فعلی، دو دلیل مهم برای رسمی نبودن قراردادهای بانکی وجود دارد. دلیل نخست این است که بر فرض تی بودن بانک، با توجه به اینکه قرارداد بانکی از سوی کارمند بانک تنظیم می‌شود و بانک به عنوان تاجر، یکی از طرفین این قرارداد است، به نظر می‌رسد که یکی از لوازم رسمیت سند یعنی «بی‌طرف بودن تنظیم ‌کننده» وجود ندارد، چرا که کارمند بانک، برخلاف اداره ثبت یا سردفتر اسناد رسمی، شخص ثالث نیست و بنابراین، رسمی بودن قراردادهای بانکی، با توجه به امتیازاتی که این کار برای بانک در پی دارد، ممکن است منجر به ضایع شدن حقوق بد ار (مشتری) شود.


دلیل دوم هم این است که با توجه به فعالیت بانک‌های خصوصی از سال 1379 و خصوصی ‌سازی بانک‌ها از سال 1386 کارکنان بانک‌های خصوصی و خصوصی ‌شده « رسمی ت» نیستند و بنابراین، قراردادهایی که میان این بانک‌ها و مشتریان آنها منعقد می‌شود، به طور قطع رسمی نیست. فرض رسمی بودن قرارداد بانک تی با وجود رسمی نبودن قرارداد بانک خصوصی، با ماهیت تجاری فعالیت بانک‌ها که مست م رقابت و نبود تبعیض میان شرکت‌های تی و غیر تی است، مطابقت ندارد.


 

 


 

http://dadgaranlawfirm.com




منبع : http://dadgaranlawfirm.ParsiBlog.com/Posts/61/نحوه شکايت از بانک ها و موسسات مالي 88019243-88019244/




نکاتی در مورد تعیین مال غیرمنقول و ملک به عنوان مهریه 88019243-8

درخواست حذف اطلاعات

یک مهریه می گوید وقتی یک ملک و مال غیرمنقول به عنوان مهریه زن قرار می گیرد قبل از عقد نکاح باید به زوجه منتقل شود و اگر سند ملک قبل از عقد نکاح به نام زن نشود، دفاتر ازدواج عقد را ثبت نمی کنند.


البته اگر زوجین جور دیگری توافق کنند مشمول مال غیرمنقول با تعریف فوق نمی شود. زمانی که مال غیرمنقول یا ملک به عنوان مهریه در نظر گرفته می شود، می توان سریع آن را وصول کرد و این جمله معروف "مهریه رو کی داده کی گرفته" در مورد مهریه غیرمنقول صدق نمی کند و این نوع مهریه از ضمانت اجرای کافی و لازم برخوردار است.


این دعاوی خانواده و مهریه می گوید: به محض وقوع عقد نکاح مهریه قابل وصول و دخل و تصرف است و با انعقاد عقد ازدواج زن مالک مهریه می شود پس در تعیین مهریه دقت فراوان به ج دهید و زیر بار تعهدات عجیب و غریب که در توانتان نیست نروید.


این دادگستری بیان می دارد: در مورد مهریه منقول تا میزان 110 سکه مشمول ضمانت اجرای کیفری است اما بیش از آن هرچند نپرداختنش مجازات کیفری در بر ندارد اما همچنان قابل مطالبه و وصول از راه حقوقی است. 


این مهریه گفت: در مورد مهریه ملک و مهریه غیرمنقول که گاهی توافقاتی مبنی بر انتقال مالی در آینده می شود در واقع مهریه معلق است و مال غیرمنقول نیست بلکه تعهد به تحویل یک مال غیرمنقول است که صحیح است که نوع مال و زمان تصرف و استفاده از منافع آن باید مشخص شود.


http://dadgaranlawfirm.com




منبع : http://dadgaranlawfirm.ParsiBlog.com/Posts/60/نکاتي در مورد تعيين مال غيرمنقول و ملک به عنوان مهريه 88019243-8/




تفاوت حق ب و پیشه با سرقفلی؛ دعاوی ملکی 88019243-88019244

درخواست حذف اطلاعات

سرقفلی اصطلاحی است عرفی که  قوانین مدونی بر‌ آن حاکمیت می‌کند، البته بسیاری از افراد حق ب و پیشه را با سرقفلی و قواعد آن اشتباه می‌کنند.


ولی گاهی تناقضاتی در تعاریف عرف از این دو اصطلاح و موارد مدون در قوانین ما وجود دارد که باعث به اشتباه افتادن موجر و مستاجر و حتی خسارت آنها می‌شود.


حق ب و پیشه و تجارت که پدیده‌ای است اقتباس شده از حقوق غربی عبارت است از مالی که به محض تصرف مورد اجاره، ایجاد آن برای مستاجر آغاز می‌شود و افزایش میزان این حق از نظر ریالی با ادامه اجاره استمرار می‌یابد  و  ایجاد این حق ارتباطی به اینکه مستاجر در آغاز اجاره غیر از اجور(اجاره بها) وجهی به موجر داده یا نداده باشد ندارد. البته اگر چنین وجهی پرداخت شده باشد در میزان حق ب و پیشه و تجارت تاثیر خواهد داشت و در اجاره بهای سایر عوامل موثر نظیر مدت اجاره، نوع ب و پیشه، شروطی که به نفع مستاجر در اجاره گنجانده شده و مبلغ اجاره قرار خواهد گرفت.


تفاوت حق ب و پیشه با سرقفلی


سرقفلی عبارت است از وجه یا چیزی که داوطلب اجاره به صاحب ملک می‌دهد تا صاحب ملک، ملک خالی خود را به او اجاره دهد، این وجه چیزی جدا از اجاره بها است و پرداخت آن اختیاری است  و منظور از اختیاری این است که ممکن است موجری بدون دریافت سرقفلی ملک خالی تجاری خود را به مستاجری اجاره دهد، البته از سال 1376 به بعد، این عدم دریافت سرقفلی باعث شده که مستاجر هم در پایان مدت اجاره نتواند از موجر مطالبه سرقفلی کند. حال آنکه پیش از سال 1376 حق ب و پیشه و تجارت به هر حال برای مستاجر محل ب ایجاد می‌شد، حتی اگر سرقفلی نداده بود.


قاعده‌ای در بازار مرسوم است مبنی بر این‌که مستاجری که چند سال در محلی کاسب است و کار می‌کند، در صورتی که موجر تخلیه ملک خود را تقاضا کند مستأجر می‌گوید من اینجا «سرقفلی دارم»


 در این مورد باید بین محل‌هایی که پیش از مهرماه 1376 برای ب و کار اجاره داده شده و محل‌هایی که بعد از این تاریخ به اجاره واگذار شده تفاوت قائل شد. محل‌هایی که پیش از 1376 برای ب و کار و اجاره واگذار شده است حتی اگر پروانه و پایان کار محل تجاری نباشد یعنی حتی محل مس ی که برای کار اجاره داده شده مشمول حق ب و پیشه و تجارت خواهد بود و مستاجر در صورتی که موجبی برای تخلیه وجود داشته باشد مستحق دریافت حق ب و پیشه خواهد بود حتی اگر وجهی به عنوان سرقفلی در ابتدای عقد اجاره به موجر نپرداخته باشد.

 البته برخی تخلفات مستاجر می‌تواند –حسب مورد – حق ب و پیشه و تجارت یا نصف آن را از بین ببرد. نتیجه این که فردی که پیش از مهرماه 1376 مستاجر محل ب و پیشه باشد، می‌تواند به رغم انقضاء مدت اجاره از تخلیه ملک خودداری و  مطالبه سرقفلی کند، که البته آنچه مطالبه می‌کند حق ب و پیشه و تجارت است. اما از مهرماه 1376 به بعد اولا فقط محلی را که پروانه و پایان کار آن تجاری باشد می‌توان به عنوان محل کار و ب اجاره داد، ثانیا مستاجر وقتی می‌تواند مطالبه سرقفلی کند که در ابتدای اجاره پولی به این عنوان به موجر پرداخته باشد.


در این ح موجر پس از انقضاء مدت اجاره درقبال تخلیه و تحویل ملک باید حق سرقفلی مستاجر را به نرخ روز به او بپردازد.البته توجه داشته باشید در اجاره‌های مشمول قانون 1356 انقضاء مدت به تنهایی موجب تخلیه نیست اما در اجاره‌های محل ب بعد از 1376 با انقضاء مدت باید ملک تخلیه شود مگر اینکه خلاف این موضوع ضمن عقد شرط شده باشد. 


دریافت سرقفلی اجباری نیست بنابراین موجر می‌تواند ملک خود را بدون دریافت سرقفلی و با تصریح به اینکه سرقفلی دریافت نشده است با اجاره بهای ماهانه بیشتری برای مدت محدود و کوتاه اجاره بدهد و در راس موعد مقرر نیز بدون دردسر تخلیه کند.


 البته در این ح باید مالیات اجاره بهای سنگین را هم به ت بپردازد. راه حل دیگر این است که موجر محل تجاری ملک خود را بدون دریافت وجهی به صورت سرقفلی اجاره بدهد و به جای سرقفلی همانند مورد محل‌های مس ی وجهی تحت عنوان ودیعه یا قرض‌الحسنه از مستاجر دریافت و در اجاره نامه شرط کند که در موقع تخلیه همین وجه به مستاجر مسترد شود.


توضیح اینکه قانونگذار دریافت ودیعه قرض‌الحسنه را از مستاجر محل ب منع نکرده است و اصل اباحه آن است ودر این ح موجبی برای بازپرداخت به قیمت روز نخواهد داشت.


در قانون سال 1356 مستاجری، حق انتقال ملک به غیر را دارد که این حق کتبا به او داده شده باشد یعنی سکوت اجاره‌نامه به این مفهوم است که مستاجر چنین حقی را ندارد (برخلاف اصل مندرج در قانون مدنی قانون سال 1339 که عینا در قانون سال 1376 هم آمده است.


http://dadgaranlawfirm.com




منبع : http://dadgaranlawfirm.ParsiBlog.com/Posts/59/تفاوت حق كسب و پيشه با سرقفلي؛ وکيل دعاوي ملکي 88019243-88019244/




آیا می توان شراکت را به شکل یک طرفه به هم زد؛ دادگستری 8801

درخواست حذف اطلاعات

آیا می توان شراکت را به شکل یک طرفه به هم زد؟


به طور کلی مطلق شراکت اجباری نبوده و هر شریک می‌تواند هر زمانی که اراده کند، موضوع شراکت را به هم بزند؛ مگر این که شرکا ضمن قرارداد شرکت، توافقات دیگری نسبت به مدت و ادامه شراکت داشته باشند.


http://dadgaranlawfirm.com




منبع : http://dadgaranlawfirm.ParsiBlog.com/Posts/57/آيا مي توان شراکت را به شکل يک طرفه به هم زد؛ وکيل دادگستري 8801/




قوانین مربوط به سرقفلی؛ سرقفلی 88019244

درخواست حذف اطلاعات

در قوانین موجر و مستاجر هیچ تقسیمی میان اجاره اماکن مس ی و تجاری وجود ندارد اما قوانینی که در فاصله سال های 1356 و 1376 تصویب شده است عملا باعث شده است که قراردادهای اجاره ای که در این سال ها به تصویب رسیده را بتوان به دو بخش مس ی و تجاری تقسیم کرد و قانون حاکم بر آنها را بررسی کرد.


در مورد اماکن تجاری موضوع راحت تر است چرا که برع اجاره اماکن مس ی قانونی که حاکم بر اجاره محل های تجاری بوده در سال1356 تصویب شده و تا 1376 ادامه داشته و در این سال با قانون جدیدی جایگزین شده است.  اما برای اطلاع بیشتر لازم به ذکر است که اجاره اماکن مس ی تا سال 1362 تابع قانون 1356 بود، سپس در این سال قانون جدیدی به تصویب رسید که تنها شامل اماکن مس ی بود و تا سال 1376 که قانون عام روابط موجر و مستاجر سال 1376 به تصویب رسید حاکم بود.


قانون سال 1356 تا سال 1376 در مورد اماکن تجاری حاکم بوده است. تمام قوانینی که در حال حاضر در مورد اماکن تجاری هستند عبارتند از قانون 56 و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 76 و مقررات قانون مدنی در باب اجاره و آیین نامه اجرایی قانون سال 76 این که اجاره ای شامل کدام قانون می باشد.


در مجموع از این قانون ها این استنباط می شود اولا که هر قرارداد اجاره ای که قبل از سال 76 بسته شده است مشمول قانون سال 56 می باشد، دوم اینکه هر قرارداد اجاره ای که بعد از سال 76 بسته شده است اما تمدید اجاره ای است که شروع آن قبل از سال 76 بوده چون تمدید اجاره قبلی است مشمول قوانین سال 56 خواهد بود اما بعد از سال 76 هر قرارداد اجاره ای که بسته شود مشمول قانون سال 76 است.


یک اصطلاح خاص قانونی در این مورد وجود دارد که می گوید قانون خاص قانون عام را نسخ می کند و در مورد موضوع مذکور یعنی مقررات قانون مدنی هرجا بین مندرجات با این قوانین تعارض نداشته باشد حسب مورد بر اساس قانون مدنی رفتار خواهد شد.


محدودیت تخلیه در قانون 56


قانون سال 56 در مورد اجاره اماکن تجاری می گوید انقضای مدت دلیل بر تخلیه نیست یعنی هر گاه مدت اجاره تمام شد موجر نمی تواند مستاجر را بیرون کند و موجر باید برای تخلیه مستاجر دلیل داشته باشد که این دلایل عبارت اند از:


- انتقال به غیر: جایی که مستاجر حق انتقال به غیر را نداشته باشد اما آن جا را انتقال دهد موجر می تواند با این دلیل مستاجر را بیرون کند.


- جایی که مستاجر شغل مورد توافق را عوض کند؛ یعنی در قرارداد می گویند از این ملک برای این شغل استفاده می شود اما مستاجر آن شغل را تغییر دهد موجر می تواند با این دلیل مستاجر را از ملک اجاره داده شده بیرون کند.


- جایی که مستاجر در مورد اجاره زیاده روی و کوتاهی کند یا پا را از حد مستاجر فراتر گذارد به طور مثال دیواری را در ملک جابه جا کند یا دیواری بگذارد.


- نپرداختن اجاره بها نیز یکی از دلایل دیگری است که موجر می تواند اگر مستاجر اجاره بها را نپرداخت برای بیرون او اقدام کند و با سه بار اخطار کتبی موجر به موجب اظهارنامه بعد از ابلاغ واقعی اجاره بها را نپردازد و در صورتی که موجر اقامه دعوای تخلیه کند دادگاه حکم به تخلیه خواهد داد، یعنی تا قبل از صدور حکم مستاجر می تواند اجاره بها را بپردازد و در نتیجه دعوا رد خواهد شد.


- اگر موجر نیاز شخصی داشته باشد نیز دادگاه حکم تخلیه خواهد داد؛


- اگر ملک در شرف باشد و موجر از شهرداری پروانه ساختمان گرفته باشد، یعنی تشریفات نوسازی را انجام داده باشد حق اقامه دعوای تخلیه را دارد.


- جایی که موجر از مستاجر درخواست تنظیم سند رسمی کند اما مستاجر این کار را نکند موجر حق اقامه دعوای تخلیه را دارد و مستند موارد گفته شده را می توان در مواد 10، 14 و 15 قانون سال 1356 یافت.


سرقفلی را قانون گذار در قانون سال 56 علاوه بر حق ب و پیشه و تجارت در  نظر گرفت اما بعضی ها به اشتباه این دو را با هم یکی می دانند. منظور از سرقفلی پولی است که ابتدای اجاره مستاجر به موجر می دهد و موجر مالک آن مبلغ خواهد بود که تفاوت آن با پول پیش این است که پول پیش ح امانت را نزد موجر دارد و به عنوان قرض الحسنه است اما سرقفلی متعلق به خود مالک است ولی حق ب و پیشه بهای شهرت تجاری و معروفیت و آبادانی است که مستاجر در ملک ایجاد می کند یعنی قانون گذار برای عملیاتی که موجر در جایی انجام می دهد حق و ارزش مالی قرار داده است.


به نظر این دو ماهیت حقوقی متفاوت نیز دارند. موجری که می رود و درخواست تخلیه می کند حسب مورد باید پولی را در بعضی جاها بپردازد. موجر در تمامی موارد باید حق ب و پیشه را به مستاجر بپردازد اما در مورد حق سرقفلی در احداث بنای جدید و نیاز شخصی خود موجر و بستگان موجر در تعدی و تفریط باید تمام سرقفلی را بپردازد تا حکم تخلیه بگیرد اما در مورد عدم پرداخت اجاره بها و تغییر شغل هیچ پولی بابت سرقفلی لازم نیست بپردازد که این خود نوعی مجازات مدنی مستاجر متخلف است.


در مورد انتقال به غیر هم باید نصف سرقفلی را در مورد انتقال به غیر بپردازند همان طور که تبصره 1 ماده 19قانون مالک و مستاجر 56 می گوید.


مقررات سفت و سخت سال 56


نکته مهم دیگر این است که طبق ماده 30 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 هرگونه شرط و قرار بین طرفین بدون رعایت محتویات سال 56 از اعتبار ساقط است؛ یعنی مستاجر و موجر نمی توانند شرط کنند که مستاجر از حق ب و پیشه برخوردار نیست یا این که شرط کنند که مستاجر بعد از یک سال ملک را تخلیه کنند یا چنین شرطی بگذارند که اگر اجاره را یک ماه نداد فوری تخلیه کند.


نکته دیگر این است که هرجایی که (مستاجر حق انتقال به غیر را ندارد) فردی ملکی را اجاره کرده است و دیگر توان ندارد و به دلیلی دیگر نمی تواند در آن ملک کار کند در این جا برای این که حق از بین نرود و فرد با اعمال مجازات مدنی مواجه نشود ماده 19 قانون روابط مالک و مستاجر سال 56 به آن اشاره کرده است تحت عنوان تجدید انتقال منافع فرد مربوطه می تواند از دادگاه درخواست کند.


این قانون فقط شامل وقتی نمی شود که رابطه در قالب عقد اجاره است و هر چند گفته شده موجر و مستاجر طرفین این قانون اند بلکه شامل تمام مواردی است که منافع ملکی در اختیار ی گذاشته می شود.


محدوده زمانی اجرای قانون 56 در مورد اماکن مس ی


اگر چه قانون سال 1356 در مورد اماکن تجاری تا سال 1376 به اجرا درآمد اما در مورد اماکن مس ی تنها تا سال 1362 اجرا شد و در این سال توسط قانونی که بر اجاره محل های مس ی حکومت داشت نسخ شد. تمام مقررات قانون مقررات سال 56 که به اجاره محل مس ی است به موجب قانون موجر و مستاجر سال 62 نسخ شده است بنابراین هرجا کلمه اجاره محل سکنی است نسخ شده است.


قانون روابط موجر در تمام شهر ها اجرا نمی شود و فقط در ایی که مشمول ماده 31 قانون سال 56 می شود؛ این قانون اجرا می شود. بنابراین نقاطی که قانون روابط مالک و مستأجر مصوب داد 1339 در آن نقاط به مرحله اجرا گذاشته شده است یا وزارت دادگستری با جلب نظر وزارت مسکن و شهرسازی و وم اجرای آن را آگهی کند مشمول قانون 56 می شدند و در سایر نقاط رابطه موجر و مستاجر براساس قوانین و مقررات عمومی بود.


تشخیص قانون حاکم بر قرارداد اجاره


 دهه 50 به خاطر کمی ارزش املاک ی مایل به اجاره ملک نبود و بیشتر مستاجرها زیان می دیدند به خاطر منافعی که برای موجر وجود داشت از این رو قانون گذار بیشتر قوانین را به نفع مستاجر گذاشت اما این قانون از سال 72 به بعد دستخوش تغییراتی شد.


در سال 56 اگر ملکی برای منظور تجاری اجاره داده می شد چه سرقفلی داده می شد و یا نه، سرقفلی به ملک تعلق می گرفت و حق ب و پیشه نیز به مستاجر تعلق می گرفت اما از سال 56 به بعد قراردادهای اجاره همه تابع قرارداد هستند. اگر در قرارداد سرقفلی یا حق ب و پیشه برای مستاجر در نظر گرفته می شد این حق به مستاجر تعلق می گرفت و اگر در سند این حق نوشته نشده باشد سرقفلی به فرد تعلق نمی گرفت.


البته باید دانست که سرقفلی را در قانون مالک و مستاجر نداشته ایم بلکه این به کار بردن کلمه سر قفلی در این قانون ابتدا در قانون شهرداری ها بوده است و این کلمه عبارت است از مالی که در بدو اجاره به مالک پرداخت می شود و ذاتا قایم و متکی به محل است و متضمن هیچ نوع شهرت تجارتی یا توجه خاص و استقرار یافته مشتریان نمی باشد. به عبارتی، اعم و اهم حق سرقفلی تابع موقعیت و مرغوبیت محلی، کیفیت بنا و تجهیزات به کار گرفته شده در عین مستاجره است.


حق ب و پیشه حقی است که در نتیجه سازمان دهی و اداره یک شغل یا حرفه در اجتماع یا از توجه خاص و استقرار یافته مشتریان از سازمان دهی رفتار صحیح مستاجر حاصل می شود. به عبارتی، حق ب و پیشه هر منفعت یا مزیتی است که مستاجر در یک رشته بی در ارتباط با مشتریانش دارد و این حقوق تدریجی الحصول صرفا در حق مستاجر از سوی مقنن و اجتماع به شکل آمره مورد حمایت قرار می گیرد و مبلغ و میزان حق ب و پیشه به حسن شهرت مستاجر و مدت تصرف و ایجاد رونق در محل بستگی دارد.


سرقفلی همان حق ب و پیشه و تجارت است با این تفاوت که حق ب قبل از سال 1376به مرور زمان به ملک تعلق می گرفت ولی سرقفلی با پرداخت مبلغی ایجاد می شود. شایان ذکر است اگر ی سال 1375 ی ال قبل از سال 1376 که سال تصویب قانون موجر مستاجر است ملک تجاری را اجاره کند اکنون جهت تخلیه قانون 1356 حاکم بوده و حق ب مالک تا زمان تخلیه به ملک تعلق می گیرد


http://dadgaranlawfirm.com




منبع : http://dadgaranlawfirm.ParsiBlog.com/Posts/58/قوانين مربوط به سرقفلي؛ وکيل سرقفلي 88019244/




نکاتی که هنگام تنظیم قرارداد اجاره لازم است بدانیم؛ اجاره 8

درخواست حذف اطلاعات

قوانین ناظر بر عقد اجاره و روابط موجر و مستاجر به تبع تحولات اجتماعی بارها دستخوش تغییر شده است. از جمله مهم ترین آن ها، قانون مدنی و قوانین روابط موجر و مستاجر مصوب سال های 1356، 1362 و 1376 است. هر رابطه استیجاری ممکن است تحت شمول یکی از این قوانین قرار داشته باشد. بنابراین در مورد هر قرارداد اجاره، ضروری است ابتدا قانون حاکم بر آن قرارداد معلوم شود. در این مختصر صرفا روابط موجر و مستاجر را بر اساس آ ین قانون مصوب یعنی قانون سال 1376 بررسی می کنیم.


قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376


«کلیه اماکن اعم از مس ی، تجاری، محل ب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاه های دانشجویی و ساختمان های تی و نظایر آن» که پس از مهر ماه 1376، با قرارداد رسمی یا عادی اجاره داده شود، مشمول این قانون است. قراردادی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده و به ثبت رسیده باشد، قرارداد رسمی است. سایر قراردادها، از جمله قراردادی که در بنگاه معاملات املاک و با استفاده از فرم های چاپی اتحادیه تنظیم می شود، قرارداد عادی است. قراردادهای عادی صرفا در صورتی مشمول قانون سال 76 است که این شرایط را دارا باشد:


1- مدت اجاره در آن قید شده باشد.
2- در دو نسخه تنظیم شده باشد.
3- به امضای موجر، مستاجر و دو نفر شاهد رسیده باشد.


مواردی که باید در تنظیم قرارداد اجاره به آن توجه شود:


1- طرفین و سمت آن ها: مشخصات کامل موجر و مستاجر و اقامتگاه (محل س ت یا کار) آن ها باید در قرارداد ذکر شود. از آن جا که در صورت بروز اختلاف، احضاریه و دیگر اوراق قضایی به نشانی مذکور در قرارداد ابلاغ می شود، درج نشانی نادرست یا ناقص می تواند موجب بی خبر ماندن یکی از طرفین از جریان دادرسی و در نتیجه تضییع حق وی شود. بنابراین اصرار بعضی از موجران به درج نشانی محل مورد اجاره به عنوان اقامتگاه خود، ممکن است به ضرر آن ها تمام شود. در صورتی که هر یک از طرفین قرارداد از سوی شخصی دیگر و به عنوان او قرارداد را امضا می کنند حتما وک نامه مطالبه و پس از بررسی دقیق، تصویر آن ضمیمه قرارداد شود. ضرورتی ندارد که موجر، مالک عین مستاجره باشد و مالکیت منافع کافی است. البته در این صورت باید توجه کرد که حق انتقال منافع به غیر از وی سلب نشده باشد. به عبارت دیگر مستاجر (که مالک منافع است) می تواند در صورتی که در قرارداد اجاره، این حق از وی سلب نشده باشد، مجددا مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد.


2- مورد اجاره و استفاده مورد نظر: محل مورد اجاره و ملحقات آن از جمله تلفن، پارکینگ و انباری قید شود. همچنین در صورتی که قرارداد اجاره برای مقصود خاصی مثلا س ت مستاجر است، این موضوع نیز در قرارداد ذکر شود.


3- مدت اجاره و مال الاجاره: معمولا قرارداد اجاره محل س ت برای یک سال منعقد می شود ولی اجاره برای مدت بیشتر یا کمتر منعی ندارد. مال الاجاره نیز اگر ترتیب دیگری مقرر نشود، باید نقدا و همزمان با امضای قرارداد پرداخت شود.


4- ضمانت اجرای تخلف از قرارداد: تخلف از برخی شروط قرارداد، برای طرف مقابل، حق فسخ ایجاد می کند. ولی این حق فسخ، با توجه به زمانبر بودن رسیدگی قضایی، در بسیاری از موارد برای پیشگیری از تخلف یا جبران ضرر کافی نیست. شایسته است هنگام انعقاد قرارداد برای تعهدات هر یک از طرفین ضمانت اجرایی همچون «وجه زام» تعیین شود. وجه زام مبلغی است که متخلف در صورت تخلف از قرارداد باید به طرف دیگر بپردازد. مثلا در صورتی که در موعد مقرر موجر از استرداد قرض الحسنه (رهن) به مستاجر خودداری کند یا مستاجر مورد اجاره را تخلیه نکند، اگر چه می توان از طریق مراجع قضایی، طرف متخلف را ا ام به ایفای تعهد کرد، ولی معمولا خسارت ناشی از زمان تلف شده جبران نمی شود. تعیین وجه زام، این خسارات را جبران می کند. به علاوه وجود چنین شرطی در قرارداد، تخلف از شروط قرارداد را برای متخلف پرهزینه می کند و در نتیجه احتمال تخلف را کاهش می دهد.


تعمیرات و هزینه های آن


به موجب ماده 486 قانون مدنی، «تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آن که شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم می باشد». بنابراین، در هر مورد برای تعیین مسوول پرداخت هزینه ها، باید ابتدا به قرارداد و سپس به عرف محل رجوع کرد.


در صورتی که در موردی خاص، قرارداد تعیین تکلیف نکرده باشد و عرف و رویه مشخصی نیز وجود نداشته باشد، مخارجی که برای «امکان استفاده» از مورد اجاره ضروری است با موجر است. مخارجی که برای «استفاده بهتر» از مورد اجاره انجام می شود، بر عهده مستاجر است. به عنوان مثال پرداخت هزینه تعمیر ترکیدگی لوله ها با موجر و پرداخت هزینه نصب آنتن گیرنده شبکه های دیجیتال با مستاجر است.


مستاجر در صورتی می تواند هزینه تعمیرات و تغییرات انجام شده در مورد اجاره را از موجر مطالبه کند که این تعمیرات با اجازه موجر انجام شده باشد. به علاوه «اگر در مدت اجاره در عین مستاجره تعمیراتی لازم آید که تاخیر در آن موجب ضرر موجر باشد مستاجر نمی تواند مانع تعمیرات مزبور شود اگر چه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستاجره کلا یا بعضا استفاده کند». مثلا مستاجر نمی تواند به این بهانه که یک ماه بیشتر به پایان مدت قرارداد اجاره باقی نمانده و وی قصد تخلیه دارد، مانع تعمیر ترکیدگی لوله ها شود. البته در چنین ح ی مستاجر می تواند قرارداد را نسبت به مدت باقی مانده فسخ کند.


موجر نیز نمی تواند در مدت اجاره بدون موافقت مستاجر در عین مستاجره تعمیرات غیرضروری انجام دهد یا تغییراتی دهد که منافی مقصود مستاجر از اجاره باشد. مثلا حتی در صورتی که مجوزهای لازم را اخذ کرده باشد، نمی تواند برای تبدیل پارکینگ به مغازه، در پارکینگ را با کرکره مغازه تعویض کند


http://dadgaranlawfirm.com




منبع : http://dadgaranlawfirm.ParsiBlog.com/Posts/56/نکاتي که هنگام تنظيم قرارداد اجاره لازم است بدانيم؛ وکيل اجاره 8/




آن چه در مورد ضمانت لازم است بدانید؛ مشاور حقوقی 88019244

درخواست حذف اطلاعات

طبق قانون مدنی، نیازی نیست ضامن شخص مالداری باشد و می تواند شخصی با وضعیت مالی متوسط هم باشد. به اصطلاح حقوقی مفلس بودن و نداری ضامن، عقد ضمان را باطل نمی کند. بنابراین مالدار بودن شرط صحت ضمان نیست اما اگر فرد طلبکار، برای مثال بانک، نداند که ضامن هنگامی که داشته عقد ضمان را منعقد می کرده، ورش ته و مفلس و ندار بوده است، می تواند ضمانت او را فسخ کند. حقی که در این شرایط برای طلبکار ایجاد می شود، فسخ قرار داد است و غیر از این کاری از دست او بر نمی آید.


از مقدار دین مطلع شوید


از آن جا که ضمان عقدی است که از گذشته تا کنون مبتنی بر احسان است، این که ضامن حتما نباید از تمامی شرایط بدهی و وام و پرداخت آن، آگاه باشد شرط صحت قرارداد نیست. منتهی این اصل از باب حقوقی است و شما بعد از این که ضامن شخصی شدید نمی توانید ادعا کنید که از مقدار قرارداد و یا پرداخت ماهیانه اقساط اطلاعی نداشته اید؛ این امر، باعث بطلان عقد ضمان نمی شود زیرا ما ماده ای صریح در قانون مدنی داریم که اگر ضامن نداند مقدار دینی که ضمانتش را کرده چقدر است، اشکالی در قرارداد ایجاد نمی شود.


در صورتی که ضامن فوت شود، بدهی از روی ترکه او برداشته می شود


پس قبل از ضمانت، مقدار دین و شرایط آن را بدانید چرا که بعد از ضمانت، به استناد جهلتان نمی توانید روی صحت ضمان دست بگذارید و بگویید که ما اطلاع نداشتیم و اشتباه کردیم و اشتباه هم در قانون مدنی باعث بطلان است و این دفاع را نمی توانید از خودتان به عمل بیاورید. شرط عقل این است که قبل از انجام هر کاری در مورد آن اطلاعات کامل داشته باشید.


نوع معامله را مطرح کنید


شرایط عمومی ضامن طبق قواعد عمومی قانون مدنی این است که اهلیت داشته باشد، یعنی به سن بلوغ و رشد رسیده و همه شرایط صحت قراردادها را دارا باشد. زیرا فرد ضامن در حقیقت با ضمانت خود نوعی تصرف مالی می کند. قانون مدنی در ارتباط با خصوصیات شخص ضامن حرف خاصی نزده اما نکته بسیار مهم این است که ممکن است به دو صورت شما ضامن ی شوید؛ اولین ح این است که شما به نحوی ضامن می شوید که دیگر بانک، وام گیرنده را نمی شناسد و  فقط شما پرداخت کننده اقساط و طرف حساب بانک و طلبکار می شوید. این نوع ضمانت را ضمان "نقل ذمه به ذمه" گویند. نوع دیگر ضمانت که در واقع ح معمول در جامعه است، بانک یا طلبکار، ابتدا به بد ار اصلی مراجعه کند و اگر او بدهی خود را پرداخت نکرد ضامن باید بدهی را بپردازد.


به این نوع ضمانت "ضم ذمه به ذمه" گفته می شود. ذمه به معنای دین است. یعنی شخصی مدیون بوده و هست و حالا شخص دیگری به عنوان مدیون به این قرارداد ضمیمه می شود تا خیال طلبکار را راحت کند و طلبکار بداند تا دیروز یک بد ار داشته اما امروز دو بد ار دارد. اگر اولین بد ار پولش را نداد می تواند برای گرفتن طلب خود به شخص دوم یا همان ضامن رجوع کند.


اما این ضمانت شرطی دارد: وقتی که شما ضامن ی می شوید باید قید کنید که این نحو ضمانت می کنید. یعنی به نحو ضم ذمه به ذمه و اگر این موضوع را نگویید اصل بر ضمانت نوع اول است. در فقه شیعه این اعتقاد وجود دارد که دو طرف قرارداد می توانند توافق کنند که شخص به صورت ضم ذمه ضامن شود منتهی باید این موضوع از طرف ضامن مطرح و گفته شود در غیر این صورت معامله برای او بسیار خطرناک است.


اذن بد ار را بگیرید


موارد زیادی پیش آمده که شخصی از روی دوستی و رودربایستی ضمانتی را که مبتنی بر احسان و به اصطلاح عقد مسامحه ای است، قبول می کند. حال اگر شخصی که ضامن او شده اید بدهی خود را پرداخت نکند، در این مورد شما حق و حقوقی دارید که باید آن ها را بدانید. در این مورد ضامن نمی تواند ادعا کند که از روی لطف این کار را انجام داده است و حال نمی تواند جور بد ار را بکشد. زیرا در صورت عدم پرداخت بدهی از طرف بد ار، در واقع ضامن باید جور او را بکشد و او با علم به این موضوع ضمانت کرده است که عقد، لازم است و تعهد داده که اگر بد ار، بدهی را نداد، من آن را پرداخت خواهم کرد.


اما حق ضامن در این مورد این است که؛ می تواند دادخواستی علیه بد ار بدهد و پولی را که به طلبکار و یا بانک می دهد بعدها از بد ار و یا مضمون عنه (ضمانت شده از وی) پس بگیرید.


اما در این مورد هم شرطی وجود دارد: از آن جا که عقد ضمان م ن دو نفر (ضامن و طلبکار) است و به اراده بد ار برای انعقاد قرارداد نیازی نیست، در صورتی ضامن نمی تواند علیه بد ار دادخواست دهد که ضامن از روی دوستی ضمانت را پذیرفته باشد و بد ار هم اطلاعی از قرارداد و ضمانت نداشته باشد، در این صورت نمی تواند ادعا کند که بد ار پولش را پس بدهد زیرا اصل عقد ضمان مبتنی بر اذن بد ار نبوده است. اراده بد ار برای انعقاد عقد لازم نیست و فقط اذن بد ار برای این موضوع نیاز است که وقتی ضامن پول را پرداخت کرد، بتواند آن را از بد ار پس بگیرد و در غیر این صورت هیچ کاری از دستش بر نمی آید. اشخاصی که ضامن دیگران می شوند و نیت خیر دارند باید آگاه باشند که در ضمانتشان حتما باید اذن بد ار را بگیرند.


اگر ضامن فوت کند


در صورتی که خ ناکرده ضامن فوت شد، بدهی از روی ترکه او برداشته می شود. برای مثال اگر شخصی 100میلیون ضامن شود و بعد از آن، فوت شود و ترکه او در کل 200 میلیون باشد، این شخص به غیر از بانک که از او طلبکار است و می تواند بدهی اش را از ترکه بردارد، اشخاص دیگری هم به عنوان وراث دارد. اما هر چقدر هم که وراث داشته باشد باید کناری بایستند و انی که طلب آن ها وثیقه دارد، برای دریافت طلب خود مقدم می شوند.


اگر بانک از شخصی وثیقه عینی مانند سند خانه دریافت کند و آن شخص فوت کند. هر چند خانه اش جزو ترکه است ، به وراث نمی رسد و به بانک می رسد. صاحب وثیقه عینی بر همه و حتی بر وراث هم مقدم است. اما بانکی که ضمانت یک نفر را پذیرفته است به این دلیل که ضمانت وثیقه عینی نیست و شخصی است، نمی تواند همه ترکه ضامن فوت شده را بردارد. در این مورد بانک یا طلبکار در صفی به نام غرما قرار می گیرد که افراد طلبکار در آن قرار می گیرند و به نسبت طلبشان از روی ترکه بر می دارند. زیرا ممکن است به همان اندازه که این بانک از متوفی طلبکار است، افراد دیگری هم طلبکار باشند. اگر ترکه کافی بود موضوع تمام است اما اگر ترکه کافی نبود دیگر چاره ای نیست و می گویند "المفلس فی امان الله" و وراث از جیب خود و شخصا جور او را نمی کشند. اگر هم بعد از این که طلبکارها طلب خود را گرفتند چیزی از ترکه باقی ماند، قهرا به وراث منتقل می شود. فوت ضامن هیچ تاثیری در پرداخت دینش ندارد. در این میان فوت بد ار هم تاثیری ندارد، زیرا طلبکار، اول به بد ار و بعد به ضامن مراجعه می کند.


در صورتی که خ ناکرده ضامن فوت شد، بدهی از روی ترکه او برداشته می شود. برای مثال اگر شخصی 100 میلیون ضامن شود و بعد از آن، فوت شود و ترکه او در کل 200میلیون باشد، این شخص به غیر از بانک که از او طلبکار است و می تواند بدهی اش را از ترکه بردارد، اشخاص دیگری هم به عنوان وراث دارد. اما هر چقدر هم که وراث داشته باشد باید کناری بایستند و انی که طلب آن ها وثیقه دارد، برای دریافت طلب خود مقدم می شوند.


بنابراین تا جایی که می توانید بابت ضمان، وثیقه عینی ندهید. یعنی خانه ای که با زحمت زیاد یداری کرده اید و امثال آن را در رهن بانک نگذارید و با علم به این، کار را انجام دهید که ممکن است وثیقه تان را از دست بدهید. شرایط پرداخت دین را به خوبی مطالعه کنید و به سادگی ضامن ی نشوید. میزان دین را بدانید و شرایط پرداخت آن را بررسی کنید. در نهایت از بد ار هم ضمانتی مانند چک یا سفته و غیره، برای خود بگیرید تا اگر روزی بدهی اش را نداد و شما مجبور به پرداخت آن شدید، بتوانید مبلغ را از او پس بگیرید


http://dadgaranlawfirm.com




منبع : http://dadgaranlawfirm.ParsiBlog.com/Posts/55/آن چه در مورد ضمانت لازم است بدانيد؛ مشاور حقوقي 88019244/